Bauzins am Hoch: Zehn Jahre jetzt billiger als fünf
Wer derzeit ein Haus bauen oder eine Immobilie kaufen möchte, muss für die Finanzierung tief in die Tasche greifen. Denn die Bauzinsen haben im Oktober erneut ein Hoch erreicht. Das zeigt der Bauzins-Index von biallo.de. Zehnjährige Baufinanzierungen kosten demnach im Schnitt fast 4,40 Prozent. So teuer waren Baukredite seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Besonderheit dabei: Baufinanzierungen mit fünfjähriger Zinsbindung sind günstiger als zehnjährige Kredite.
Wir erklären die Hintergründe für diese Entwicklung, wie es mit den Bauzinsen weitergeht und wie mögliche Immobilienkäufer dennoch sparen können.
Warum die Bauzinsen weiter steigen
Grund für den Anstieg der Bauzinsen ist vor allem die anhaltende Krise im Nahen Osten. Steigende Energiepreise heizen die Inflationssorgen an. Deshalb haben die Notenbanken die Zinsen erhöht. "Obwohl die Leitzinsen kurzfristige Zinsen sind, treibt die dahinterstehende Sorge einer längerfristigen Inflation auch die langfristigen Renditen nach oben", sagt Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat des Baukredit-Vermittlers Dr. Klein. Die Bauzinsen orientieren sich an den zuletzt deutlich gestiegenen Renditen langlaufender Staatanleihen. Sie gehen deshalb ebenfalls nach oben.
Zehnjährige Baufinanzierungen kosten derzeit laut Biallo-Index 4,36 Prozent (Stand 22. Oktober 2026). Anfang Oktober waren es sogar 4,42 Prozent – der höchste Wert seit 2009. Erst im September hatten die Bauzinsen laut Biallo-Index ein 15-Jahreshoch erreicht. Jetzt ging es nochmal aufwärts.
Quelle: Biallo Baufinanzierungs-Index, Stand: 21.10.2026
Aktuell liegt der Zins für fünfjährige Baufinanzierungen im Schnitt bei 4,47 Prozent – rund 0,11 Prozentpunkte über dem zehnjährigen Zins. Für Kaufinteressierte ist es daher in vielen Fällen besser, einen länger laufenden Kredit zu wählen. Er ist nicht nur günstiger, sondern Kreditnehmer sichern sich damit auch "vor dem Risiko weiterer Zinserhöhungen ab", sagt Florian Pfaffinger. Je nach Anbieter kann dabei der Zinsunterschied bis zu 0,25 Prozentpunkte betragen (siehe Tabelle).
Das kosten günstige Baukredite
Kreditbetrag 300.000 Euro, Anfangstilgung 1,5 Prozent, Beleihung 80 Prozent¹Laut Biallo-Index; Rangfolge nach 10-Jahres-Zins; effektive Jahreszinsen; Quelle: Baufinanzierungs-Vergleich biallo.de, Stand 22.10.2026
Bauzins-Prognose: Experte sieht "Aufwärtsrisiko"
Wie es mit den Bauzinsen weitergeht, darüber sind sich die Experten uneins. So rechnen 60 Prozent der vom Baukredit-Vermittler Interhyp regelmäßig befragten Experten langfristig mit fallenden Zinsen für die Baufinanzierung. Die übrigen 40 Prozent gehen von einem Anstieg aus.
Experte Pfaffinger rechnet in den kommenden Wochen mit einer Seitwärtsbewegung. Er sieht jedoch auch ein "Aufwärtsrisiko" – unter anderem, weil "eine mögliche Lösung des Konflikts im Iran aktuell nicht in Sicht" sei.
Baukredit: So können Käufer sparen
Mögliche Immobilienkäufer sollten daher im Moment nicht von einem Zinsrückgang ausgehen. "Kaufinteressierte sollten mit dem aktuellen Niveau kalkulieren", heißt es bei Interhyp. Wer daher einen günstigen Baukredit sucht, sollte in jedem Fall Konditionen vergleichen. Trotz des Zinshochs lassen sich noch immer Angebote von unter 4,00 Prozent finden.
Experten raten außerdem dazu, mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen – sofern das finanziell möglich ist. Das senkt die monatliche Kreditrate. Und: Derzeit kann es sich lohnen, beim Kaufpreis zu verhandeln. Oft sind die aktuell von Verkäufern aufgerufenen Hauspreise eher von Wunschdenken denn von Realitätssinn geprägt. Von einer "Preisnostalgie der Eigentümer" spricht etwa der Immobilienverband Deutschland. Gerade bei Bestandsimmobilien seien daher oft "Abschläge bei den Preisen möglich", heißt es auch bei Interhyp.