Bauzinsen steigen auf 4,25 % - die unsichtbare Katastrophe rollt
Mit aktuell 4,25 % bei zehn Jahren Sollzinsbindung (laut Interhyp) überschreiten die Bauzinsen in Deutschland sogar ihren Hochpunkt aus dem Jahr 2023. Im Chart sehen wir die Entwicklung der letzten 15 Jahre. Nicht nur, dass neue Häuslebauer, die kurz davor stehen einen Kreditvertrag zu unterschreiben, mit immer höheren Zinsen konfrontiert werden. Immobilienkäufer, die in der Glanzphase für Käufer abschlossen, stehen jetzt vor einem massiven Problem.
Bauzinsen und Anleiherenditen im Tandem kräftig nach oben
Man erkennt im folgenden Chart sehr gut die Parallele zu den obigen Bauzinsen. Der Verlauf der Rendite der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe ist praktisch identisch. Denn Banken refinanzieren ihre Immobilienkredite über die Ausgabe von Pfandbriefen. Und die wiederum orientieren sich an der „sichersten Geldanlage“ in Deutschland, den Bundesanleihen. Und wenn dort die Rendite dramatisch ansteigt, vollziehen das die Bauzinsen mit einigen Tagen Verzögerung nach.
Lagen die Bauzinsen Anfang 2022 noch exakt bei 1,00 %, sind es jetzt wie gesagt 4,25 %. Die Rendite der Bundesanleihen lag Anfang 2022 noch bei -0,29 %, heute bei 3,55 %. In Kurzfrom zu den Gründen: Eine immens stark ansteigende Neuverschuldung des Bundes übt Aufwärtsdruck auf die Renditen aus. Dazu kommen noch die Inflation durch den Iran-Krieg und die große Konkurrenz am Anleihemarkt durch die KI-Konzerne, die weltweit für hundete Milliarden Dollar Anleihen ausgeben. An diesem Mix leiden letztlich die Häuslebauer in Deutschland!
Neue Zinsfestsetzung für Altkredite – das unsichtbare Mega-Problem
Ein unsichtbares Problem, eine Katastrophe rollt nun wohl nach und nach durch immer mehr deutsche Haushalte. Nach der Finanzkrise 2008 gab es gut ein Jahrzehnt lang sozusagen die beste aller Welten für Häuslebauer. Zentralbanken senkten die Zinsen ins Negative. Immobilienkäufer erlebten traumhaft günstige Zinsen. Von 2015 bis 2022 erlebte man Bauzinsen unterhalb von 2 %, von 2019 bis 2022 sogar unter 1 % – wenn man als Kreditnehmer denn eine gute Bonität aufwies.
Nun gibt es das „Problem“, dass beispielsweise 20 bis 35 Jahre laufende Immobilienfinanzierungen nicht eine so lange Zinsbindung haben. In der Regel läuft diese nach 10 oder 15 Jahren aus. Dann macht die Bank ein neues Zinsangebot anhand aktueller Bauzinsen. Die kann der Kunde dann annehmen, oder mit dem Restkredit zu einer anderen Bank wechseln – wo er aber auch kaum bessere Konditionen vorfinden dürfte. Denn letztlich richten sich alle Kreditgeber bei ihren Zinsangeboten nach den Refinanzierungskosten am Markt.
Hat ein Häuslebauer (nur ein einfaches Rechenbeispiel) vor Jahren zu sagenhaften 1 % Bauzinsen sein Haus finanziert, und steht demnächst vor einer neuen Zinsfestsetzung durch die Bank, kann das dramatische Auswirkungen haben. Denn neu zahlt er 4,25 % Zinsen. In der folgenden Grafik wurde einfach nur mit 1 % und 4 % Zins gerechnet, um es einfacher zu gestalten. Monatlich (nur für die Zinsen) 333,33 Euro zu bezahlen oder 1.333 Euro, das ist eine gigantischer Unterschied, der bei vielen Hausbesitzern die Haushaltskasse sprengen könnte. Dann dürfte es heißen: Bei der explodierenden Zinsbelastung muss die Tilgung zeitlich massiv ausgedehnt werden, so dass man sein Haus viel länger abzahlt, dafür aber monatlich weniger Belastung bei der Tilgung hat. Aber das muss die Bank erstmal mitmachen.
Jahrelange Verzerrung am Zinsmarkt weicht der Realität
Das ist das „Verführerische“ an Niedrigzinsphasen. Viele Hauskäufer denken sich, mit ihrem Einkommen könnten sie sich Monatsraten locker leisten, weil die Zinslbelastung so niedrig ist. Dabei hatten Zentralbanken zur Stimulierung der Wirtschaft jahrelang die Zinsen viel zu niedrig gehalten, eine Marktverzerrung! Von dieser Verzerrung profitieren die Hauskäufer jahrelang in Form niedriger Bauzinsen. Jetzt aber kommt die „Abrechnung“. Eine Normalisierung des Zinsniveaus lässt die monatlichen Belastungen vieler Hauskäufer explodieren. Entscheidend dürfte sein, ob diese Hochzinsphase von nun an jahrelang anhalten wird. Je länger sie dauert, desto mehr Immobilienkäufer, die vor 10 oder 15 Jahren abschlossen, geraten dann in die Neufestsetzung ihrer Bauzinsen.
Über den RedakteurClaudio Kummerfeld
Capital Markets Redakteur
Claudio Kummerfeld verfügt über langjährige Kapitalmarkterfahrung. Er berichtet als Finanzjournalist über aktuelle Marktereignisse. Dazu kommentiert er politische und wirtschaftliche Themen.
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