Bauzinsen von vier Prozent: Profi wird deutlich - „gedanklich versaut“

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Kaufinteressierte hoffen häufig auf günstigere Bauzinsen. Carsten Zimmermann vom Bundesverband Baufinanzierung hält diese Spekulation für wenig sinnvoll. Auf die Frage, wie stark Kaufinteressierte bei ihrer Finanzierung auf die weitere Zinsentwicklung spekulieren sollten, antwortet er: „Überhaupt nicht.“

Im Vergleich mit den extrem niedrigen Zinsen früherer Jahre sieht Zimmermann eine verzerrte Wahrnehmung. „Gedanklich versaut durch die Zinsen mit einer Eins oder Null vor dem Komma vergessen wir, dass die Zinsen vor 30 Jahren bei sieben Prozent und weitere zehn bis fünfzehn Jahre davor sogar zweistellig waren“, sagt er. Aus historischer Sicht seien Bauzinsen um vier Prozent nicht außergewöhnlich hoch. Zimmermann erklärt, warum Käufer ihre Baufinanzierung aber klären sollten, bevor sie eine Immobilie suchen.

Der Zins-Check der Woche:

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

Bauzinsen: Experte warnt vor Warten auf günstigere Kredite

Für Darlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung verlangen günstige Anbieter derzeit knapp vier Prozent Sollzins. Wer sich die Konditionen länger sichern möchte, zahlt einen Aufschlag. Bei einer 15-jährigen Zinsbindung sind es laut Bundesverband etwa 0,2 Prozentpunkte, bei einer 20-jährigen Bindung rund 0,5 Prozentpunkte.

Große Sprünge erwartet Zimmermann bis zum Jahresende nicht. „2026 ist, wie von uns am Jahresanfang prognostiziert, ein vergleichsweise langweiliges Zinsjahr“, sagt er. Nachdem die Konditionen im Jahresverlauf leicht gestiegen seien, dürften die Bauzinsen bis zum Jahresende seitwärts tendieren oder geringfügig zulegen. Damit fehlt Kaufinteressierten ein belastbares Argument dafür, auf deutlich günstigere Kredite zu warten.

Ob sich der Kauf lohnt, entscheidet sich ohnehin nicht allein am Zinssatz. Mindestens ebenso wichtig sind der Immobilienpreis, die Lage der Immobilie und die Frage, ob sie langfristig zur Lebensplanung passt. „Die passende Immobilie im passenden Umfeld ist für viele das rare Gut“, sagt Zimmermann. Wer ein geeignetes Objekt finde, müsse handlungsfähig sein. Manche Interessenten suchten jahrelang weiter, weil sie auf eine hundertprozentige Lösung warteten, die womöglich nie komme.

Über Carsten Zimmermann:

Carsten Zimmermann ist Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung. Der Verein unterstützt Verbraucherinnen und Verbraucher bei Fragen rund um die Immobilie, die Finanzierung und die Prüfung von Kauf- und Bauträgerverträgen. Zuvor war Zimmermann als Bauträger und als Vertriebs- und Kreditleiter in einer Hamburger Genossenschaftsbank tätig.

Immobilie kaufen: Diesen wichtigen Schritt sollten Käufer zuerst machen

Handlungsfähig ist allerdings nur, wer seinen finanziellen Rahmen kennt. Zimmermann empfiehlt eine Reihenfolge, die viele Kaufinteressierte umkehren: Laut dem Experten sollten sie zuerst klären, wie viel Immobilie sie sich leisten können – und erst danach nach einem Objekt suchen. Eine frühzeitige Prüfung zeigt, in welcher Preisklasse ein Haushalt suchen kann und mit welcher monatlichen Rate er rechnen muss. Gleichzeitig lassen sich mögliche Schwierigkeiten erkennen, bevor es um ein konkretes Objekt geht.

Das ist ein wichtiger Vorsprung und spielt besonders bei hohen Kreditsummen oder knapp bemessenen Einkommen eine Rolle. Banken prüfen in solchen Fällen länger oder fordern zusätzliche Unterlagen an. Wer diesen Prozess erst nach der Besichtigung anstößt, hat einen zeitlichen Nachteil gegenüber anderen Kaufinteressenten. „Für einen Laien ist im Vorwege schwer zu erkennen, ob er bei den Banken glatt durchläuft oder Problemkandidat ist“, sagt Zimmermann.

Immobilienkredit: Laufzeit und Zinsbindung – entscheidender Unterschied

Ein weiterer Denkfehler betrifft die Kreditdauer. Viele Käufer setzen eine lange Laufzeit mit einer langen Zinsbindung gleich. Tatsächlich handelt es sich um zwei unterschiedliche Größen. Die Laufzeit beschreibt, wie lange es bis zur Rückzahlung des Kredits voraussichtlich dauert. Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Ein Darlehen kann auf eine Laufzeit von 35 Jahren ausgelegt sein, während die Bank den Zins für zehn Jahre garantiert. Für die verbleibende Restschuld braucht der Kreditnehmer dann eine neue Finanzierung.

Lange Laufzeiten sind nach Einschätzung Zimmermanns keine Ausnahme für Normalverdiener. Vielen Haushalten fehle der finanzielle Spielraum, um mit einer deutlich höheren anfänglichen Tilgung schneller schuldenfrei zu werden. Eine lange Rückzahlungsdauer allein macht eine Finanzierung nicht riskant. Problematisch wird sie, wenn eine niedrige Tilgung, eine hohe Restschuld, eine kurze Zinsbindung und kaum Reserven im Haushaltsbudget zusammenkommen.

Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung, kann die monatliche Rate deutlich zunehmen. Eine längere Zinsbindung kostet zunächst mehr, hält die Belastung aber länger kalkulierbar. Für Zimmermann zählt deshalb nicht nur der günstigste Zinssatz. Auch das persönliche Sicherheitsbedürfnis muss in die Entscheidung einfließen. Je nach „Mentalität und Nervenkostüm“ könne eine teurere, aber verlässlichere Lösung die bessere Wahl sein.

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Baufinanzierung mit 50: Worauf es bei langer Kreditlaufzeit ankommt

Ob eine lange Finanzierung trägt, zeigt sich aber häufig erst beim Blick auf die späteren Lebensjahre. Wer mit 50 eine Immobilie kauft, muss den Kredit nicht zwingend bis zum Renteneintritt vollständig tilgen. Er sollte aber wissen, wie hoch die Restschuld dann voraussichtlich ausfällt und ob sich die Rate auch mit einem niedrigeren Einkommen bezahlen lässt.

Neben der Finanzierung laufen die übrigen Kosten der Immobilie weiter. Eigentümer müssen Geld für Instandhaltung, Versicherungen und mögliche Reparaturen einplanen. Fehlen dafür ausreichende Reserven, kann selbst eine von der Bank genehmigte Finanzierung auf Dauer zur Belastung werden.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob Käufer den perfekten Zeitpunkt am Zinsmarkt erwischen. Sie müssen wissen, was sie sich leisten können, welche Risiken sie tragen wollen und wie sich der Kredit in späteren Lebensphasen auswirkt. Wer diese Fragen vor der Immobiliensuche beantwortet, kann bei einem passenden Angebot zügig handeln – auch ohne auf die Rückkehr historisch niedriger Zinsen zu hoffen.