Berliner Pläne zur Vergesellschaftung: Studie bewertet Vergesellschaftung als sinnvolle Ergänzung zu Neubau
Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände würde den Wohnraummangel in Berlin laut einer Studie nicht lösen. Dazu brauche es Neubau in großem Stil, heißt es in einer Studie im Auftrag der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung. Dennoch könne die Vergesellschaftung als »ergänzendes Element« sinnvoll sein, um die immer weiter ansteigenden Mieten in der Hauptstadt zu bremsen.
Laut Forschern des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung sowie der Universität Mannheim und der Universität Duisburg-Essen könnte eine Vergesellschaftung von Wohnungen jedoch sozialpolitisch sinnvoll und – je nach Modell – auch wirtschaftlich und fiskalisch tragbar sein.
Die Berliner Linke hatte nach ihrem Wahlsieg bei den Wahlen zum Abgeordnetenhaus angekündigt, an ihren Plänen zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen festzuhalten. Die Pläne stoßen parteiübergreifend auf starke Kritik. Sie könnten zu einem zentralen Streitpunkt in möglichen Sondierungsgesprächen mit SPD und Grünen werden.
Auswirkungen auf den Mietspiegel
Die Forscher gehen davon aus, dass Berlin private Wohnungsunternehmen mit rund 13,5 Milliarden Euro entschädigen müsste, um rund 210.000 Wohnungen in Gemeineigentum zu überführen. Bei »kluger Ausgestaltung« sei das ohne Kürzungen im Berliner Landeshaushalt finanzierbar. Die Vergesellschaftung müsse zugleich aber so umgesetzt werden, dass der Wohnungsneubau nicht leide.
Bei den Berechnungen zur Entschädigung der privaten Wohnungsunternehmen verwendeten die Forscherinnen und Forscher die sogenannte Ertragswertmethode mit Nettokaltmieten. Dadurch kommen sie auf die Entschädigungssumme von 13,5 Milliarden Euro.
In Berlin verfügen große private Wohnungskonzerne über umfangreiche Bestände, darunter viele günstige und mittelteure Wohnungen. Würden diese in öffentliches beziehungsweise gemeinwohlorientiertes Eigentum umgewandelt, könnte der öffentliche Sektor laut der Studie schnell seinen Einfluss auf den Mietmarkt vergrößern. Das hätte einen Einfluss auf die Mietpreise in der ganzen Stadt: In gemeinwohlorientierten Wohnungen würden die Mietpreise stabil bleiben, was laut Forschern dämpfend auf die steigenden Mietpreise in der gesamten Stadt wirkt.
Studie untersucht drei Modelle für Berlin
Die Forscher haben drei verschiedene Modelle untersucht. Variante eins sieht eine neu zu gründende Anstalt des öffentlichen Rechts vor, die die Wohnungen übernimmt. Bei Variante zwei übernehmen die sechs Landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) die Wohnungen. Bei Variante drei werden die sechs Unternehmen in eine Anstalt des öffentlichen Rechts integriert und übernehmen die Wohnungen.
Nach Analyse der Forscher ist Variante zwei am besten geeignet, um rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken einer Vergesellschaftung so gering wie möglich zu halten. Diese Variante setzt auf die vorhandenen Strukturen der öffentlichen Wohnungswirtschaft. Die Gelder für die übernommenen Wohnungen würden laut Studie auf zwei Wegen finanziert: zum einen über zusätzliches, vom Land bereitgestelltes Eigenkapital der LWU, zum anderen über eine Fremdfinanzierung der jeweiligen Wohnungsunternehmen.
Um das Fehlen von bezahlbaren Wohnungen auszugleichen, müssen nach Angaben der Forscher in jedem Fall zusätzliche Wohnungen errichtet werden. Besonders wichtig seien dabei neue Sozialwohnungen und andere langfristig preisgebundene Wohnungen. Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeige jedoch, dass dies bisher nicht schnell genug gehe.
Transparenzhinweis: In einer früheren Version des Artikels hieß es, dass aus der Studie Erkenntnisse für die Vergesellschaftung von Wohnraum in Deutschlands Großstädten abzuleiten wären. Die Studie untersucht jedoch nur Berlin. Wir bitten, diesen Fehler zu entschuldigen.