DWS-Immobilienfonds: Anleger flüchten aus "grundbesitz" und Co.

Milliardenabflüsse und Zwangsverkäufe

Die gefährliche Lage der DWS-Fonds

Von Leon Bensch

Aktualisiert am 22.09.2026 - 16:25 UhrLesedauer: 5 Min.

Drei DWS-Immobilienfonds stehen unter massivem Druck, die Finanzreserven schrumpfen bedrohlich. Zeit für Anleger zu handeln – oder lohnt sich das Warten auf bessere Zeiten?

Im September 2026 führte die Abwertung der drei Flaggschiff-Fonds des Vermögensverwalters DWS – Grundbesitz Europa, Grundbesitz global und Grundbesitz Fokus Deutschland – zu erheblicher Unruhe an den Märkten, wie das "Handelsblatt" und die "Süddeutsche Zeitung" übereinstimmend berichten. Rund 8 Milliarden Euro Anlegerkapital stecken in diesen Fonds, die nun in eine gefährliche Abwärtsspirale geraten sind.

Was geschieht, wenn die Barreserven nicht mehr ausreichen, um alle Anlegerinnen und Anleger auszuzahlen? Und welche Optionen haben sie, um ihre Verluste zu begrenzen? Ein Überblick.

Hohe Zinsen und leere Büros: Die Ursachen der Krise

Die Probleme der DWS-Fonds sind eng mit der aktuellen Marktlage verknüpft. Jahrelang galten offene Immobilienfonds als sichere Anlage, die in Zeiten von Nullzinsen Renditen von 2 bis 3 Prozent einbrachten. Doch die Zeiten haben sich geändert. Tagesgeld und Festgeld bieten inzwischen Zinsen von 3 bis über 4 Prozent – und der Markt für Gewerbeimmobilien steckt in einer tiefen Krise.

Homeoffice hat viele Büroflächen überflüssig gemacht, und die gestiegenen Zinsen drücken die Immobilienwerte. Hinzu kommt, dass die DWS-Fonds im Jahr 2026 eine negative Rendite verzeichneten. So verlor der Fonds Grundbesitz Europa allein im September über 7 Prozent seines Anteilswerts. Viele Anlegerinnen und Anleger haben das Vertrauen in "Betongold" verloren und ziehen ihr Kapital ab – aus Angst vor weiteren Abwertungen.

Eine lange Liste von Fonds in Schieflage

Die DWS-Fonds sind nicht die einzigen, die unter den aktuellen Bedingungen leiden. Zahlreiche andere Immobilienfonds haben in den letzten Jahren ebenfalls massive Probleme bekommen:

Wohnen ZBI (Union Investment): Abwertung im Sommer 2024 um 17 Prozent.

Leading Cities Invest (Kanam Grund): Mehrfache Abwertungen seit Dezember 2023, wurde am 26. Juni 2026 offiziell geschlossen und befindet sich nun in der geordneten Abwicklung.

Wertgrund Wohnselect D: Seit Januar 2026 keine Rückgabe von Anteilen mehr möglich.

Wohnen Deutschland (Industria/IntReal): Rücknahme und Ausgabe von Anteilen seit Februar 2026 ausgesetzt.

DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II: Vorläufige Insolvenzverwaltung seit September 2026.

DF Investment Fund 20 – Club Deal Boston III: Liquidation seit Juli 2026.

Hinweis: Beim Investment Fund 17 und Fund 20 handelt es sich nicht um offene, sondern um geschlossene Immobilienfonds.

Bei vielen Fonds liegen die Börsenpreise oft deutlich unter den offiziellen Anteilspreisen der Fondsgesellschaften – ein mögliches Zeichen dafür, dass viele Anleger aus den Fonds herauswollen, es aufgrund der Rückgabefristen aber nicht ohne Weiteres können.

Die Abwärtsspirale: Wenn Anleger ihr Vertrauen verlieren

Die Krise der DWS-Fonds spitzt sich zu, weil immer mehr Anlegerinnen und Anleger ihr Vertrauen verlieren und ihre Anteile kündigen. Allein von Januar bis Juli 2026 musste die DWS fast 885 Millionen Euro an Rückzahlungen leisten – das entspricht fast 28 Prozent aller Mittelabflüsse in der deutschen Immobilienfonds-Branche. Doch das Geld der Anleger steckt in Immobilien, die sich aktuell nur schwer verkaufen lassen.

Um die Rückgaben zu finanzieren, ist die DWS gezwungen, Immobilien zu veräußern – und das in einem illiquiden Markt, der durch gestiegene Zinsen und geopolitische Unsicherheiten blockiert ist. Oft lassen sich Objekte nur mit deutlichen Abschlägen verkaufen, was die Fonds weiter schwächt. Gleichzeitig sinken die Liquiditätsreserven der Fonds und nähern sich der kritischen Grenze von 5 Prozent.

Mindestliquiditätsquote von 5 Prozent

Diese Grenze wurde vom deutschen Gesetzgeber festgeschrieben. Die Einhaltung wird streng von der Finanzaufsichtsbehörde Bafin überwacht. 5 Prozent entsprechen dem Gesamtwert des Fonds als reine Barreserve. Diese dient den täglichen Auszahlungen an ausstiegswillige Anleger. Die Grenze fungiert gleichzeitig als automatisches Frühwarnsystem. Wenn die Kündigungswelle so massiv wird, dass die Barreserven aufgezehrt werden, wird die Notbremse gezogen.

Die Folgen sind gravierend: Durch die Notverkäufe sinken die Werte der Fondsanteile weiter, was das Vertrauen der verbleibenden Anleger zusätzlich belastet. Die Spirale dreht sich immer schneller. Die Gefahr einer vollständigen Schließung oder Liquidation der Fonds rückt näher.

Schließung ist keine Insolvenz: Was Anleger wissen sollten

Eine Schließung der Fonds bedeutet jedoch nicht automatisch eine Insolvenz. Sie ist ein gesetzlich vorgesehenes Instrument, um die Liquidität wiederherzustellen und alle Anleger gleichzubehandeln. Um eine komplette Schließung zu vermeiden, bereitet die DWS den Einsatz von Notfallmaßnahmen vor.

Rücknahmeabschläge: Anleger, die ihre Anteile zurückgeben, zahlen eine Gebühr von 5 bis 10 Prozent.

Gating: Auszahlungen werden gestaffelt, je nach verfügbarer Liquidität.

Doch auch diese Maßnahmen müssen die Abwärtsspirale nicht zwangsläufig stoppen, wenn zugleich Hunderte Millionen Euro abfließen und die Fonds gezwungen sind, Immobilien im Wert von Milliarden Euro auf den Markt zu werfen.

Sollte es zu einer Schließung kommen, dauert diese gemäß § 257 des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) bis zu drei Jahre. Nach Ablauf dieser Frist gibt es nur noch zwei Optionen. Eine Möglichkeit besteht darin, dass das Fondsmanagement durch Immobilienverkäufe genügend Geld eingenommen hat, um den Fonds wieder regulär eröffnen zu können.

Gelingt dies nicht, verliert die Fondsgesellschaft das Verwaltungsrecht für den Fonds. Das Sondervermögen geht automatisch an die Depotbank (Verwahrstelle), die gesetzlich dazu verpflichtet ist, das gesamte Immobilienportfolio abzuwickeln.

Verkaufen oder halten? Die schwierige Entscheidung

Verbraucherschützer empfehlen, Fondsanteile zu kündigen, solange die Rückgabe noch möglich ist. Nach Ablauf der gesetzlichen Haltefrist von 24 Monaten können Anleger ihre Anteile mit einer Frist von 12 Monaten zurückgeben. Der endgültige Rückgabepreis wird erst später festgelegt und kann höher oder niedriger sein als der aktuelle Wert.

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Sollte die Liquidität eines Fonds unter die gesetzliche Grenze von 5 Prozent fallen, wird die Rückgabe ausgesetzt. Anleger, deren Kündigungsfrist gerade abgelaufen ist, erhalten kein Geld – ihr Kapital bleibt im Fonds gefangen.

Eine Alternative ist der Verkauf über die Börse. Doch hier drohen Abschläge von 15 bis 20 Prozent oder mehr, wenn der Verkaufsdruck weiter steigt.

Schadenersatz wegen Falschberatung?

Viele Anleger wurden über das Filialnetz der Deutschen Bank und der Postbank mit dem Versprechen "sicheres Sparbuch mit Betongold" beraten. Rechtsanwälte für Kapitalmarktrecht weisen darauf hin, dass Schadenersatzansprüche möglich sein könnten, wenn Anleger in solchen Beratungsgesprächen nicht ausreichend über Risiken wie Wertverluste, Liquiditätsprobleme und Rückgabefristen informiert wurden.

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Allerdings sind derartige Verfahren oft langwierig und erfordern eine genaue Prüfung der Beratungsgespräche. Die Fondsentwicklung allein ist kein Grund für Schadenersatz – Beratungsfehler hingegen könnten relevant sein.

Fazit: Umschichten statt verkaufen

Für private Anleger gibt es keine perfekte Lösung. Wer seine Anteile hält, sollte bedenken, dass die DWS-Fonds weiterhin Gewerbeimmobilien in exklusiven Lagen vieler europäischen Metropolen besitzen. Auch wenn die Börsenpreise temporär einbrechen, fließen weiterhin Mieten. Die Vermietungsquoten der DWS-Immobilienfonds befinden sich eigenen Angaben zufolge nach wie vor auf einem hohen Niveau: Grundinvest verzeichnet beispielsweise eine Quote von rund 91 Prozent.

Sobald sich die Zinsen auf einem neuen Level eingependelt haben und die Europäische Zentralbank die Zinsen eventuell wieder senkt, könnte sich auch der Immobilienmarkt stabilisieren. Anlegerinnen und Anleger mit einem langen Anlagehorizont könnten von Ausschüttungen profitieren und dieses Geld in risikoärmere Anlagen umschichten. Wer jedoch kurzfristig Liquidität benötigt, sollte trotz der Abschläge die Börse als Verkaufsoption prüfen. Dabei ist es wichtig, mögliche Kapitalverluste genau abzuwägen und den Verkauf nicht ohne unabhängige fachliche Beratung durchzuführen.

Verwendete Quellen

verbraucherzentrale.de: "Offene Immobilienfonds: Was Sie in der aktuellen Situation tun sollten"

sueddeutsche.de: "Deutsche-Bank-Tochter DWS muss offene Immobilienfonds abwerten"

iz.de: "DWS muss noch mehr Immobilien verkaufen" (kostenpflichtig)

anwalt.de: "DWS-grundbesitz-Fonds massiv unter Druck: Wann Anleger Schadensersatz gegen Banken prüfen sollten!"

drweb.de: "Grundbesitz Europa unter Druck: DWS greift beim offenen Immobilienfonds zu Rücknahmeabschlag und Gating"

handelsblatt.com: "DWS muss Immobilien verkaufen, um Anteilseigner auszuzahlen" (kostenpflichtig)

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