Gericht sieht „hohes Maß an Rücksichtslosigkeit“: 215 Apartments in der Berliner Europacity müssen als Sozialwohnungen vermietet werden

215 hochpreisige möblierte Apartments in der Berliner Europacity müssen künftig als Sozialwohnungen vermietet werden. Das hat das Berliner Verwaltungsgericht entschieden. Das Urteil wurde am Freitagnachmittag verkündet. Die Wohnungen liegen in der Lisa-Fittko-Straße 5, 7, 9, 11, 13 und 15 nördlich des Hauptbahnhofs.

Geklagt hatte das Land Berlin gegen die aktuelle Eigentümerin, die QH2 Development, und die ursprüngliche Eigentümerin, die Quartier Heidestraße GmbH. In einem städtebaulichen Vertrag war 2016 vor dem Bau des Quartiers vereinbart worden, dass die Wohnungen als mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen vermietet werden.

Laut dem Urteil besteht die Verpflichtung zur Sozialbindung fort. Außerdem müssen die alten und die neuen Eigentümer gemeinsam eine Entschädigung von rund 1,84 Millionen Euro plus Zinsen an das Land Berlin zahlen: fünf Euro pro Quadratmeter der nicht als Sozialwohnungen vermieteten Wohnungen, und zwar für jeden Monat seit der Fertigstellung am 1. August 2023 bis zur Urteilsverkündung an diesem Freitag, also für 38 Monate. Die 215 Wohnungen haben zusammen 9693 Quadratmeter.

Firmen müssen 1,84 Millionen Euro Entschädigung zahlen

Außerdem müssen die alten und neuen Eigentümer ab sofort monatliche Zahlungen ebenfalls von fünf Euro pro Quadratmeter bis zum Ende der Belegungsbindung am 31. Juli 2043 leisten, falls sie nicht dafür sorgen, dass die Wohnungen doch als Sozialwohnungen vermietet werden. Für jeden Monat, in dem die Wohnungen nicht als Sozialwohnungen vermietet werden, werden also weitere 48.465 Euro fällig.

Damit hat das Verwaltungsgericht der Klage des Landes Berlin vollumfänglich stattgegeben. Eine Berufung ließ das Gericht nicht zu, aber die Eigentümer können Klage gegen die Nichtzulassung der Berufung erheben. Das Urteil (VG 8 K 19/25) ist also noch nicht rechtskräftig.

Bausenator Christian Gaebler (SPD) teilte mit: „Das Urteil ist ein ganz wichtiges Signal an alle Projektentwickler: Mit dem Land Berlin geschlossene städtebauliche Verträge sind grundsätzlich einzuhalten und können nicht durch unlautere Grundstückstransaktionen umgangen werden.“ Das Urteil ermögliche, dass sich die Europacity zu dem gemischten Quartier entwickeln könne, das mit dem geltenden Bebauungsplan angestrebt werde.

Grundlage für die Verpflichtung, die Sozialwohnungen zu vermieten, ist besagter städtebaulicher Vertrag zwischen der Quartier Heidestraße GmbH und dem Land Berlin. Das Land hatte allerdings versäumt, auch eine Eintragung dieser Pflicht ins Grundbuch zu vereinbaren.

2021 hatte die Quartier Heidestraße das Grundstück einem zweiten Unternehmen übertragen: der QH2 Development GmbH und Co. KG. Der sogenannte Einbringungsvertrag enthielt die Übernahme der Sozialwohnungspflicht allerdings nicht.

Am Tag vor der Grundstücksübertragung hatte das Land Berlin einen Nachtrag zu dem städtebaulichen Vertrag unterzeichnet: Dieser erließ der Grundstückseigentümerin die Pflicht, Fördermittel des Landes Berlin für die Sozialwohnungen in Anspruch zu nehmen. Vor diesem Hintergrund argumentierte die Eigentümerin, sie hätte sich nicht verpflichtet gesehen, Sozialwohnungen zu bauen, da sie keine Förderung in Anspruch nahm.

Gericht sieht „vorsätzliche sittenwidrige Schädigung“

Zum Zeitpunkt der Grundstücksübertragung war die QH2 Development ein Subunternehmen der Quartier Heidestraße GmbH; Geschäftsführer beider Unternehmen war Thomas Bergander. Später wurde die QH2 verkauft, sodass beide Unternehmen heute nicht mehr miteinander verflochten sind. Auch ist Bergander nicht mehr Geschäftsführer der aktuellen Eigentümerin.

Im Sommer 2024 kam – auch durch Tagesspiegel-Recherchen – heraus, dass die QH2 sich nicht verpflichtet fühlte, die Wohnungen als Sozialwohnungen zu vermieten. Die Eigentümerin verwies darauf, dass die Verpflichtung bei der Grundstückstransaktion nicht an sie übertragen worden war.

Bei der mündlichen Gerichtsverhandlung vergangene Woche wurde damalige Geschäftsführer Thomas Bergander als Zeuge vernommen. Er wurde unter anderem zum Moment der Grundstücksübertragung befragt. Bergander gab sich arglos und sagte aus, weiterhin überzeugt davon zu sein, dass die Sozialbindung der Wohnungen fortdauere.

Das Gericht stellte bei der Urteilsverkündung am Freitag zwar fest, dass der Einbringungsvertrag die Pflichten nicht wirksam übertragen habe. Allerdings sah das Gericht eine „vorsätzliche sittenwidrige Schädigung“. Bei der Übertragung des Grundstücks sei nicht sichergestellt worden, dass die neue Eigentümerin die Pflicht erfüllen muss. „Diese Handlung ist sittenwidrig“, sagte die Vorsitzende Richterin Juliane Pätzold. „Sie offenbart nämlich ein hohes Maß an Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Kläger“, also dem Land Berlin.