Steuerfrei Immobilie verkaufen: Bundesrat will die Regel kippen

Das Ende der Zehnjahresfrist

Immobilienverkauf ohne Steuern vor dem Aus?

Aktualisiert am 15.10.2026 - 03:22 UhrLesedauer: 5 Min.

Diese Steuerregel beim Immobilienverkauf könnte bald der Vergangenheit angehören. Der Bundesrat hat einen Plan, der Millionen Eigentümer teuer zu stehen kommen könnte.

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt und es nach zehn Jahren verkauft, musste dafür bisher keinen Cent Steuern zahlen. Ein aktueller Vorschlag des Finanzausschusses des Bundesrats will das ändern: Künftig sollen Veräußerungsgewinne aus privaten Immobilienverkäufen unabhängig von der Haltedauer versteuert werden.

Den Rahmen dafür bildet das Einkommensteuerreformgesetz 2027, das weitreichende Änderungen für private Immobilienverkäufe bringen könnte. Setzt sich der Vorschlag durch, müssten Gewinne aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie grundsätzlich mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden – egal, wie lange das Objekt in Besitz war.

Was sich für Eigentümer ändern könnte – und wer davon verschont bleibt.

So funktioniert die Steuerfreiheit heute

Nach aktueller Rechtslage greift gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) grundsätzlich die Steuerpflicht, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wird die Immobilie erst nach Ablauf dieser Frist verkauft, bleibt der Gewinn in der Regel komplett steuerfrei. Maßgeblich ist dabei meist der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.

Unabhängig von der Zehnjahresfrist greift außerdem die sogenannte Selbstnutzungsausnahme: Wurde die Immobilie zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt, bleibt der Verkauf ebenfalls steuerfrei. Das gilt nach geltendem Recht auch, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren vom Besitzer selbst bewohnt wurde.

Warum der Bundesrat die Zehnjahresfrist kippen will

Die Experten des Finanzausschusses, des Ausschusses für Digitales und Staatsmodernisierung sowie des Wirtschaftsausschusses der Länder begründen den Vorstoß vor allem mit der Gleichbehandlung unterschiedlicher Anlageformen: Anlegerinnen und Anleger versteuern Gewinne aus Aktien, Fonds oder Anleihen immer – unabhängig davon, wie lange sie die Papiere halten. Immobiliengewinne blieben nach zehn Jahren dagegen komplett steuerfrei. Die Ausschüsse sehen darin eine "sachlich nicht gerechtfertigte Privilegierung von Grundvermögen", die Menschen benachteiligt, die ihr Geld am Kapitalmarkt statt in Immobilien investieren.

Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum soll den Empfehlungen zufolge erhalten bleiben – allerdings in präziserer Form. Die bisherige Formulierung "im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren" halten die Ausschüsse für "missbrauchsanfällig": Wer die Kalenderjahresgrenzen geschickt ausnutzt, kommt theoretisch schon mit einem Jahr und zwei Tagen Eigennutzung in den Genuss der vollen Steuerfreiheit. Das benachteilige langjährige Eigennutzer ohne sachlichen Grund. Künftig soll deshalb eine durchgehende Eigennutzung von 36 Monaten gelten – mit einer Toleranz von sechs Monaten bis zum Verkauf, um den üblichen Verkaufsablauf nicht zu benachteiligen.

Mit dem Wegfall der Zehnjahresfrist soll außerdem niemand bei Trennung oder Scheidung steuerliche Nachteile erleiden. Trennt sich ein Ehepaar und zieht ein Partner aus, verkauft er oder sie häufig den eigenen Anteil am gemeinsamen Haus an den anderen. Ohne eine Ausnahme müsste der ausziehende Partner dafür künftig Steuern zahlen – der verbleibende Partner dagegen nicht, obwohl beide die Immobilie gleich lange gemeinsam bewohnt haben. Die Ausschüsse werten das als unfair und stellen deshalb den scheidungs- oder trennungsbedingten Verkauf an den Ex-Partner der Eigennutzung gleich. Dieselbe Regel gilt, wenn Eltern ihre Wohnung einem Kind überlassen – auch das zählt weiterhin als Eigennutzung.

Klare Übergangsregel: Stichtag zählt

Die neue Regel soll nicht rückwirkend gelten, denn das wäre verfassungsrechtlich problematisch. Deshalb gilt eine klare Stichtagslogik: Befindet sich die Immobilie am Tag der Gesetzesverkündung schon länger als zehn Jahre in Besitz, kann sie weiterhin steuerfrei verkauft werden. Läuft die Zehnjahresfrist an diesem Stichtag dagegen noch, greift die neue Regel in vollem Umfang – selbst wenn bis zur Steuerfreiheit nur noch wenige Monate fehlen.

Was das für Eigentümer bedeutet

Werden die neuen Regeln im Einkommensteuerreformgesetz 2027 tatsächlich Gesetz, wird die Rechnung für private Vermieter komplizierter, sagt Steuerexperte Daniel Schollenberger von der Anwalts- und Steuerkanzlei Tes Legal.

Besonders weitreichend sei die vorgesehene Übergangsregelung. "Ist die Zehnjahresfrist am Tag der Gesetzesverkündung noch nicht abgelaufen, könnte der gesamte Veräußerungsgewinn steuerpflichtig werden, also auch die Wertsteigerung, die bereits in den vergangenen Jahren entstanden ist", so Schollenberger.

Es gehe damit nicht nur um künftige Gewinne, sondern unter Umständen um eine nachträgliche Veränderung der wirtschaftlichen Kalkulationsgrundlage bereits getätigter Investitionen. Die Steuer könne dazu führen, dass ein Verkauf für Eigentümer wirtschaftlich weniger attraktiv wird.

Was das für den Markt bedeutet

Eine Steuerregelung beeinflusst nicht nur, wie viel der Staat bei einem Verkauf einnimmt, sondern auch, ob Eigentümer überhaupt verkaufen. Wird der Verkauf einer Immobilie nach zehn oder fünfzehn Jahren steuerlich deutlich unattraktiver, erscheint es Schollenberger zufolge wirtschaftlich sinnvoller, das Objekt länger zu halten oder innerhalb der Familie weiterzugeben.

Der Experte warnt: "Das wäre gerade in einem angespannten Wohnungsmarkt eine problematische Nebenwirkung." Der Immobilienmarkt benötigt nicht nur Neubauten, sondern auch einen funktionierenden Bestandshandel: Wohnungen wechseln den Eigentümer, werden neu finanziert, modernisiert oder von neuen Vermietern übernommen. "Wenn Eigentümer Transaktionen wegen einer höheren steuerlichen Belastung aufschieben, kann die Zahl der angebotenen Bestandsimmobilien zurückgehen", so Schollenberger weiter.

Was das für Käufer bedeutet

Ob Immobilien durch das Kippen der Zehnjahresfrist noch teurer werden, lässt sich pauschal nicht beantworten, so der Experte. Steuern lassen sich nicht beliebig auf Käufer überwälzen – den Immobilienpreis bestimmen vor allem Kaufkraft, Finanzierungskosten, Angebot und Nachfrage sowie die erzielbaren Mieten.

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Allerdings glaubt Schollenberger, dass Verkäufer bei ihrer Preisuntergrenze künftig stärker berücksichtigen müssen, welcher Betrag ihnen nach Steuern verbleibt. "Wo die Nachfrage hoch und das Angebot knapp ist, kann dies den Preisdruck verstärken. In schwächeren Märkten dürfte die Steuer dagegen eher die Nettorendite des Verkäufers reduzieren."

Vorstoß der Grünen gescheitert – wie geht es weiter?

Wie der Immobilienmarkt tatsächlich reagieren wird, lässt sich vor einer endgültigen Gesetzesänderung nur schwer vorhersagen – zu stark hängt es von der konkreten Ausgestaltung des Gesetzes ab. Dennoch sollten Immobilienbesitzer die Empfehlung des Finanzausschusses ernst nehmen, auch wenn noch mehrere politische und parlamentarische Hürden bevorstehen.

Richtungsweisend wird die Sitzung des Bundesrats am 16. Oktober, in der die Länder über eine mögliche Abschaffung der Zehnjahresfrist entscheiden. Eine positive Entscheidung dürfte dabei jedoch kein Freibrief sein: Ob ein solches Gesetz tatsächlich durch den Bundestag kommt, ist fraglich. Bereits am 8. Oktober 2026 lehnte der Bundestag einen separaten Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Abschaffung der Zehnjahresfrist mit großer Mehrheit ab (446 zu 131 Stimmen).

Das klare Abstimmungsergebnis zeigt zwar, dass die aktuelle Mehrheit im Bundestag (CDU/CSU, SPD, AfD) das Vorhaben grundsätzlich ablehnt. Unterstützen die Bundesländer am Freitag im Bundesrat jedoch offiziell den Vorschlag des Finanzausschusses, entsteht neuer politischer Druck, der die Diskussion im Bundestag beim kommenden Reformgesetz neu aufrollen könnte.