Studie sieht Vorteile für Mieter: Vergesellschaftung könnte Mietanstieg in Berlin bremsen

Es ist eine Studie, die für die Linken in Berlin wie gerufen kommt – und die SPD unter Druck setzen könnte. Denn ein Papier der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung, veröffentlicht an diesem Freitag, kommt zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung von Wohnungen einen Anstieg der Mieten bremsen kann. Damit ist sie Rückenwind für Unterstützerinnen und Unterstützer der Vergesellschaftung privater Immobilienbestände – und für die Sondierungsgespräche der Linken.

Es braucht auch Neubau im großen Stil

Das Hauptproblem könne eine Vergesellschaftung von Wohnungen nicht lösen: Dazu bräuchte es Neubau im großen Stil, schreiben die Autoren der Studie gleich zu Beginn. Aktuell gibt es schlichtweg zu wenige Wohnungen in Berlin. Neuer Wohnraum entsteht nicht durch Enteignung, was eines der häufigsten Argumente gegen das Vorhaben der Linken ist.

Dennoch könne die Vergesellschaftung als „ergänzendes Element“ sinnvoll sein, um das Bezahlbarkeitsproblem von Mieten zu vermindern, heißt es in der Studie. Gemacht haben sie Sebastian Dullien vom Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung, Patrick Kaczmarczyk und Tom Krebs von der Universität Mannheim sowie Achim Truger von der Universität Duisburg-Essen. Wichtig sei dabei erstens, dass der ohnehin angespannte Berliner Landeshaushalt nicht belastet wird, und zweitens, dass die Vergesellschaftung so umgesetzt wird, dass nicht zugleich der Neubau leidet.

Die Entschädigung, die bei einer Überführung der rund 200.000 Wohnungen in Gemeineigentum für private Wohnungsunternehmen fällig würde, veranschlagen die Forscher auf rund 13,5 Milliarden Euro. Bei „kluger Ausgestaltung der Vergesellschaftung“ wäre das nach ihren Erkenntnissen ohne Kürzungen im Berliner Landeshaushalt finanzierbar. Die Vergesellschaftung müsse zugleich aber so umgesetzt werden, dass der Neubau nicht leidet.

In Berlin verfügen große private Wohnungskonzerne über umfangreiche Bestände, darunter viele Wohnungen im unteren und mittleren Mietpreisbereich. Würden diese in öffentliches beziehungsweise gemeinwohlorientiertes Eigentum umgewandelt, könnte der öffentliche Sektor laut der Studie schnell seinen Einfluss auf den Mietmarkt vergrößern. Gedämpfte Mieterhöhungen in diesem Bestand würden über die Wirkung auf den Mietspiegel auch den Mietanstieg insgesamt dämpfen.

Außerdem könnte die öffentliche Hand besser für soziale Durchmischung und für gesellschaftlich ausgerichtete Sanierung sorgen, als es die privaten großen Wohnungskonzerne tun. „Eine Überführung von Wohnungsbeständen privater Wohnungsbauunternehmen kann helfen, den Bestand öffentlicher Wohnungen schneller als durch Neubau zu erhöhen und deshalb stärker und schneller den Mietmarkt insgesamt zu beeinflussen“, heißt es in der Studie.

Vergesellschaftung: Drei verschiedene Varianten möglich

Die Wissenschaftler haben drei verschiedene Modelle zur Vergesellschaftung untersucht. Variante eins sieht eine neu zu gründende Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR) vor, die die Wohnungen übernimmt. In Variante zwei übernehmen die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen die Wohnungen. In Variante drei werden die sechs Wohnungsunternehmen in eine Anstalt des öffentlichen Rechts integriert und übernehmen die Wohnungen.

Nach Analyse der Forscher ist Variante zwei am besten geeignet, um rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken einer Vergesellschaftung so gering wie möglich zu halten. Diese Variante setzt auf die vorhandenen Strukturen der öffentlichen Wohnungswirtschaft.

Die sechs bestehenden Landeseigenen bewirtschaften bereits mehrere hunderttausend Wohnungen und verfügen über die notwendigen technischen und organisatorischen Kapazitäten. Die Entschädigungen würden laut Studie finanziert über zusätzliches, vom Land bereitgestelltes Eigenkapital der landeseigenen Wohnungsunternehmen sowie eine Fremdfinanzierung der jeweiligen Wohnungsunternehmen.

Um den Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen zu lindern, müssen nach Angaben der Forscher in jedem Fall zusätzliche Wohnungen errichtet werden. Besonders wichtig sei dabei der Neubau von Sozialwohnungen und anderen langfristig preisgebundenen Wohnungen. Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeige jedoch, dass das nicht schnell genug geht.