Vonovia-Aktie auf Rekordtief: Berliner Enteignungspläne belasten
Der Aktienkurs des Bochumer Wohnungskonzerns Vonovia ist am Montag fast auf den tiefsten Kurs seit Dezember 2014 gefallen. Das Papier startete rund zwei Prozent tiefer in die Woche und erreichte bei etwas weniger als 16,30 Euro sein Tagestief. In den vergangenen zwölf Jahren kostete die Aktie nur zu einem Zeitpunkt einmal kurz weniger: Das war am 8. Oktober 2026, also vor wenigen Tagen, nachdem in Berlin vor vier Wochen aus den Wahlen die Linkspartei als stärkste Kraft hervorgegangen war.
Linke und Grüne setzen sich für Enteignungen von großen Wohnimmobilienhaltern ein, um den steigenden – im Vergleich zu anderen Metropolen aber noch sehr niedrigen – Mieten in Berlin entgegenzuwirken. Eine kurze Erholung des Vonovia-Aktienkurses setzte ein, als die Bundesregierung ankündigte, Enteignungen mit einem Bundesgesetz zu stoppen. Doch die Erholung war nicht von Dauer. Das hat mit einer Verständigung der voraussichtlichen Koalitionspartner in Berlin vom Wochenende zu tun, aber nicht nur.
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Auch Hamborner Reit treffen Corona-Folgen und Zinsen
Seit Längerem haben Immobilienaktien an der Börse einen schweren Stand. Auch offene Immobilienfonds haben mit einem Abwertungsdruck zu kämpfen. Die Bankenaufsicht Bafin nannte Kredite an Gewerbeimmobilien Anfang des Jahres als eines der größten Risiken, die ihre Bankaufseher im Blick hätten. Die Skepsis wird von den Anlegern an der Börse geteilt, wie zum Beispiel die Aktie von Hamborner Reit im S-Dax zeigt: Das Unternehmen, das am 30. Juni dieses Jahres 63 Gewerbeimmobilien – etwa je zur Hälfte für Büros und Einzelhandel – hält, hat seit einem Jahr an der Börse mehr als 20 Prozent an Wert verloren. Ein Grund: Der Markt für diese Gewerbeimmobilien hat sich seit der Corona-Pandemie, die einen Aufschwung für Homeoffice und Onlinehandel brachte, noch immer nicht von einer Nachfrageschwäche erholt.
Wohnungsunternehmen gelten wegen der fehlenden Wohnungen in Deutschland und dem damit verbundenen Aufwärtsdruck auf die Mieten eigentlich als solider. Aber auch ihnen machen die höheren Zinsen zu schaffen. Vonovia, der einzige Immobilienkonzern im Dax, nahm in diesem Jahr 4,4 Milliarden Euro bei Banken und am Anleihemarkt zur Refinanzierung auf, zu Zinsen von 3,2 Prozent. Vonovias Durchschnittszins beträgt wegen der zuvor deutlich niedrigeren Zinsen noch weniger als 2,2 Prozent. Aber Jahr für Jahr werden sich die nun höheren Zinsen in Vonovias Fremdkapitalkosten niederschlagen. Im kommenden Jahr muss Vonovia rund drei Milliarden Euro refinanzieren.
Und dann schwebt auch noch das Damoklesschwert der Enteignung: Die voraussichtlich neue Stadtregierung in Berlin aus Linkspartei, Grünen und SPD hat sich am Wochenende darauf verständigt, bis zur Jahresmitte 2028 ein Gesetz „zur Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum“ vorzulegen. Da „nur“ private Eigner mit mehr als 10.000 Wohnungen enteignet werden sollen, zeichnet sich nach Einschätzung von Marktbeobachtern eine „Lex Vonovia“ ab. Unter den deutschen Immobilienunternehmen hat nur Vonovia seit der Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen mit 138.000 Wohnungen allein in Berlin derart viele Immobilien, dass es unrealistisch ist, bis 2028 den Bestand auf weniger als 10.000 Wohnungen zu senken.
Was Vonovia die Enteignungen kosten könnte
Damit rückt die Frage in den Blick, wie stark Vonovia durch eine Enteignung belastet werden könnte. Juristen diskutieren intensiv, zu welchen Abschlägen vom Marktpreis die linke Koalition Wohnungsgesellschaften enteignen dürfte. Die Entschädigungszahlungen haben die Politiker in ihrem Sondierungspapier als Basis für Koalitionsverhandlungen schon einmal auf 16 Milliarden Euro gedeckelt – für potentiell 160.000 Wohnungen. Allein Vonovia bewertet seine 138.000 Wohnungen in Berlin derzeit in seiner Bilanz mit 23,5 Milliarden Euro. Sie machen 27 Prozent von Vonovias gesamtem Immobilienbestand aus.
Trotz der Einigung auf Enteignungen in Berlin zu angedachten Preisen weit unter dem Bilanzwert hielt sich der Kursabschlag für die Vonovia-Aktie am Montag noch in recht engen Grenzen. Aktienanalyst Bart Gysens von Morgan Stanley bekräftigte sogar sein Kursziel von 25 Euro. In einer kurzen Analyse argumentiert Gysens, die Warnungen des Verbandes der Pfandbriefbanken vor wirtschaftlichem Schaden bis hin zu Schwierigkeiten in der Immobilienfinanzierung über Berlin hinaus würden am Ende in der Politik verfangen. Das erhöhe die Wahrscheinlichkeit, dass Enteignungen vermieden werden könnten. Aber, fügt Gysens hinzu, ein weiteres Abwärtsrisiko für den Kurs der Vonovia-Aktie sei vorhanden.
Das sehen auch andere Aktienanalysten so. Von 22 Fachleuten, die sich regelmäßig eine Meinung zu Vonovia bilden, empfehlen laut Bloomberg nur zwölf den Kauf – trotz des allein seit zwölf Monaten schon um 40 Prozent gefallenen Kurses. Keine Aktie im Dax hat sich schlechter entwickelt.