Vonovia und Co.: So gefährlich sind die Enteignungsfantasien für Immobilienkonzerne

Nation 18.09.2026

Die Berliner Linke will Immobilienkonzerne vergesellschaften. Für deren Aktionäre kommt die Debatte zur Unzeit, denn die Branche steht bereits aus anderem Grund unter Druck.

Elif Eralp (Linke) will tief in den Berliner Wohnungsmarkt eingreifen. Foto: picture alliance/dpa

Wenn am Sonntag in Berlin ein neues Landesparlament gewählt wird, dürften auch die Vorstände der großen Immobilienkonzerne genau hinschauen. Denn für sie geht es bei der Wahl um viel: Die Linke könnte danach eine wichtige Rolle bei der Regierungsbildung spielen – und sie will Wohnungskonzerne mit mehr als 3000 Wohnungen vergesellschaften.

Die Spitzenkandidatin der Linken, Elif Eralp, macht keinen Hehl daraus, was sie von der Immobilienbranche hält. Wenn sie sich dieser Tage fotografieren lässt, trägt sie eine Kette mit dem Schriftzug „Mietendeckel“. Und Social-Media-Videos, in denen es um die Enteignung großer Immobilienkonzerne geht, bekommen besonders viel Zuspruch ihrer Anhängerschaft.

Das Feindbild der Linken ist klar: große Vermieter im Allgemeinen – und Vonovia im Besonderen. Der Wohnungskonzern ist prominenter Akteur einer Branche, die in Berlin seit Jahren unter Beschuss steht. Schon beim Volksentscheid 2021 stimmte eine Mehrheit der Berliner dafür, große private Wohnungskonzerne zu vergesellschaften. Die Linke will das Ergebnis gern umsetzen. Grundsätzliche Unterstützung bekommt sie dabei von den Grünen. Dass sich mit dem Thema Wählerstimmen gewinnen lassen, hat die Wahl von Zohran Mamdani zum Bürgermeister von New York gezeigt.

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Der Wohnungsmarkt in Berlin gehört zu den angespanntesten in Deutschland. Das Angebot hält mit der Nachfrage bei Weitem nicht Schritt. Laut Pestel-Institut fehlen in Berlin mindestens 58.000 Wohnungen. Vonovia gehört zu den großen Bauherren der Stadt. Auf Anfrage teilt der Konzern mit, dass sich derzeit allein in Berlin mehr als 1000 Wohnungen im Bau befinden. Rund 300 seien dieses Jahr bereits fertiggestellt worden.

Seit 2013 habe Vonovia in der Hauptstadt mehr als 6000 Wohnungen gebaut und dafür rund zwei Milliarden Euro investiert. Rund 138.000 Wohnungen besitzt der Konzern in Berlin und Umgebung insgesamt, sein Marktanteil liegt bei knapp acht Prozent.

Dass der Konzern das politische Klima genau beobachtet, zeigt auch seine Mietpolitik. Laut einer Analyse der genossenschaftlichen DZ Bank würde der aktuelle Berliner Mietspiegel eine Mietsteigerung von 6,8 Prozent ermöglichen. Vonovia setzt aber aktuell nur 4,8 Prozent davon um. Das Management begründet die Zurückhaltung damit, die ohnehin aufgeheizte Debatte in Berlin nicht weiter befeuern zu wollen.

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Enteignungen in Berlin würden Vonovia hart treffen. Aber wie realistisch sind sie? „Markt- und Finanzierungsrisiken gehören zum Geschäft. Dass eine Investition aber durch ein Gesetz entwertet wird, passt nicht zu der Wirtschaftsordnung, auf die sich Investoren bislang verlassen konnten“, sagt Thorsten Lange, Analyst der DZ Bank.

Sicher ist jedenfalls: Verfassungsrechtliche Fragen sind ungeklärt. Bei einer Umsetzung der Enteignungspläne wäre mit langwierigen Gerichtsverfahren zu rechnen. Entwarnung will Lange trotzdem nicht geben. „Verfassungsrechtlich steht das Vorhaben auf wackeligen Füßen. Das dürfte jedem klar sein, der sich näher mit der Materie beschäftigt. Aber auch ein später aufgehobenes Gesetz könnte zunächst erheblichen wirtschaftlichen Schaden anrichten – etwa durch langwierige Prozesse, Unsicherheit und den Rückzug von Investoren.“

Banken als Kollateralschaden

Die möglichen Folgen von Vergesellschaftungen reichen weit über Vonovia hinaus. Der vorliegende Gesetzesentwurf betrifft auch die Rechte der Banken, die betroffene Immobilien finanziert haben. Er sieht vor, dass Grundschulden und Hypotheken auf vergesellschafteten Beständen erlöschen. Neue Grundpfandrechte könnten auf diesen Immobilien ebenfalls nicht mehr bestellt werden.

Das ist brisant, weil Grundpfandrechte zu den Grundlagen der Immobilienfinanzierung gehören. Sie geben einer Bank Zugriff auf eine Immobilie, falls ein Kredit nicht mehr bezahlt wird. „Bislang gilt die Durchsetzbarkeit eines Grundpfandrechts als praktisch hundertprozentig gewährleistet“, sagt Lange.

Die Gefahr liegt also auch in Folgeeffekten, die sich bislang noch kaum quantifizieren lassen. Verlieren internationale Investoren das Vertrauen in die Verlässlichkeit des deutschen Immobilienmarktes, könnten sie ihr Kapital künftig anderswo investieren.

Neue Konkurrenz vom Anleihemarkt

Doch selbst, wenn die Berliner Vergesellschaftungsdebatte morgen verschwände, bliebe für Vonovia ein mindestens ebenso großes Problem: die Zinsen. Erst vor wenigen Tagen stufte Goldman Sachs die Vonovia-Aktie von „Kaufen“ auf „Neutral“ herab und senkte das Kursziel drastisch, von 29,50 auf 21,20 Euro. Dabei läuft das operative Geschäft keineswegs schlecht. Mietwachstum und operative Entwicklung bezeichnet Goldman als weiterhin solide. Sorge bereitet den Analysten jedoch, dass die gestiegenen Zinsen die Nachfrage belasten.

Die Mieten steigen, die Immobilienwerte haben sich zuletzt stabilisiert. An der Börse kommt allerdings wenig davon an: Seit Jahresbeginn hat die Vonovia-Aktie rund 25 Prozent an Wert verloren. Entsprechend groß ist die Lücke zwischen Börsenkurs und dem Wert des Immobilienvermögens. Der Nettovermögenswert liegt bei 46 Euro je Aktie, das Papier selbst kostet dagegen nur etwa 18 Euro.

Auf den ersten Blick sieht das nach einem Schnäppchen aus. Aber der Abschlag hat seinen Grund. Investoren stellen in Frage, wie viel die Immobilien tatsächlich wert sind, wenn die Finanzierungskosten dauerhaft höher bleiben. Kaum eine Branche hängt so sehr am Zins wie die Immobilienwirtschaft. Ihr Geschäftsmodell ist kapitalintensiv. Konzerne wie Vonovia finanzieren einen erheblichen Teil ihres Immobilienbesitzes über Anleihen und Kredite. Steigen die Zinsen, wird die Refinanzierung teurer.

Und genau dieses Problem ist gerade wieder zurück. Die Europäische Zentralbank hat ihren Einlagensatz Mitte September auf 2,5 Prozent erhöht. Statt mit Zinssenkungen rechnen die Märkte inzwischen mit weiteren Erhöhungen.

Dazu kommt ein Problem, das zunächst paradox klingt: Selbst die Wohnungsknappheit ermöglicht den Konzernen nur begrenztes Wachstum. In Berlin liegt der Leerstand bei Vonovia laut DZ Bank gerade einmal bei rund 0,5 Prozent. Viel zusätzliche Auslastung lässt sich also kaum erzielen. Die Mieten könnten zwar zulegen, auf Dauer aber kaum wesentlich stärker als die Einkommen, sagt Analyst Lange. Er sieht deshalb keine große Wachstumsstory im deutschen Wohnungsmarkt.

Große Konzerne, niedrige Kosten

Hoffnungslos ist die Lage großer Immobilienkonzerne aber trotzdem nicht. Gerade Vonovia kann aufgrund seiner Größe Sanierungen deutlich effizienter vornehmen als kleinere Vermieter. Außerdem bleibt das eigentliche Vermietungsgeschäft stabil. Wohnungen in Berlin, Frankfurt oder München dürften auch in Jahren noch gefragt sein, so Lange. Für langfristig orientierte Investoren können diese planbaren Cashflows interessant bleiben.

Dass Vonovia mit seinen Problemen nicht allein ist, zeigt der Blick auf LEG Immobilien. Der Düsseldorfer Konzern gehört mit rund 170.000 Mietwohnungen zu den größten börsennotierten Wohnungskonzernen Deutschlands. Anders als Vonovia spielt Berlin für LEG kaum eine Rolle, sein Schwerpunkt liegt in Nordrhein-Westfalen. An der Börse hilft das aber derzeit wenig.

Auch die LEG-Aktie steht unter Druck: Seit Jahresbeginn hat sie mehr als 20 Prozent verloren und steht weiter unter ihrem Hoch aus dem Jahr 2021. Die grundsätzlichen Probleme sind hier dieselben wie bei der Konkurrenz: Hohe Zinsen verteuern die Finanzierung und drücken auf die Bewertung.

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