VW prüft Immobilien-Verkauf: Ein Milliarden-Deal mit Hürden

Wirtschaft 11.09.2026

Der Audi Sportpark: das Stadion des FC Ingolstadt 04. Foto: WirtschaftsWoche, picture alliance / dpa

Volkswagen in der Krise: VW prüft milliardenschweren Immobilienverkauf – doch die Käufer fehlen

Tausende Wohnungen, Produktionshallen, ein Fußballstadion: Volkswagen prüft den Verkauf seines 35 Milliarden Euro schweren Immobilienportfolios. Die Objekte loszuschlagen wird aber womöglich nicht ganz einfach.

WieWie viele andere Industrieunternehmen ist Volkswagen nach dem Zweiten Weltkrieg ins Immobiliengeschäft eingestiegen. Dank des Wirtschaftswunders konnte der Autobauer expandieren und brauchte Wohnraum für viele neue Mitarbeiter. Heute besitzt der Konzern knapp 9500 Wohnungen in Wolfsburg, die inzwischen nicht mehr nur an VW-Mitarbeiter vermietet sind. Viele Häuser ähneln denen von Vonovia, Deutschlands größtem Vermieter. Es sind Wohnungen für die Masse, einfach und günstig.

Diese Wohnungen werden von der VW Immobilien GmbH verwaltet, die zusätzlich für den Gesamtkonzern als Immobiliendienstleister fungiert, also auch für gewerbliche Bauten zuständig ist. Bei Neubauprojekten tritt sie etwa regelmäßig als Bauherr und Investor auf. So haben Mitarbeiter der Gesellschaft beispielsweise am Bau der neuen Firmenzentrale des Autobauers Škoda, der zum VW‑Konzern gehört, in Tschechien mitgewirkt und in Stuttgart am Pragsattel ein neues Porsche-Zentrum gebaut. Nach eigenen Angaben hat die VW Immobilien GmbH auch Projekte in China, Indien, den USA und Australien realisiert.

Volkswagen Immobilien GmbH in Wolfsburg Foto: WirtschaftsWoche, imago/regios24

Laut dem internen, vertraulichen Sanierungs- und Strategieplan des Konzernvorstands, der der WirtschaftsWoche vorliegt, ist das Portfolio der VW Immobilien GmbH rund zwei Milliarden Euro wert. Wegen der schlechten wirtschaftlichen Lage erwägt Volkswagen nun einen Verkauf. Eine solche Transaktion könnte zwar attraktiv sein, dürfte aber noch geraume Zeit in Anspruch nehmen. Aktuell würden „verschiedene Optionen für die Volkswagen Immobilien GmbH“ geprüft, teilt das Unternehmen mit. Der Betrieb gehe nahtlos weiter; Entscheidungen seien noch nicht gefallen.

Allerdings könnte Volkswagen mit dem Verkauf viel Geld erlösen: Laut Homepage hatte die VW Immobilien GmbH Ende vergangenen Jahres 740 Millionen Euro Schulden. Ein Verkauf ihres Portfolios zu zwei Milliarden Euro könnte also – nach Rückzahlung der Schulden – rund 1,3 Milliarden Euro in die VW-Kasse spülen.

Aber das ist noch nicht alles.

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Immobilien von Audi bis Porsche auf dem Prüfstand

Im VW-Konzern gibt es nicht nur die VW‑Immobilien. Vielmehr haben die zahlreichen Konzerntöchter, von Porsche bis Audi, zusätzlich eigene Portfolios. Audi zum Beispiel besitzt neben selbst genutzten Gebäuden ein Fußballstadion, das der FC Ingolstadt 04 nutzt. Insgesamt kommt der VW-Konzern laut Strategiepapier des Vorstands auf einen Buchwert des Gesamtportfolios von 35 Milliarden Euro, das ebenso auf dem Prüfstand steht. Ein VW-Sprecher wollte das interne Dokument auf Anfrage der WirtschaftsWoche nicht kommentieren.

35 Milliarden Euro – das klingt nach einem gigantischen Betrag. Zu berücksichtigen ist aber, dass der Buchwert der Immobilien nicht automatisch dem Marktwert entspricht. Industrieunternehmen setzen selbstgenutzte Gebäude in der Regel mit dem Anschaffungswert in der Bilanz an, den sie dann sukzessive abschreiben – so wie das bei Maschinen auch üblich ist. Der Marktwert kann also über 35 Milliarden Euro, aber auch deutlich darunter liegen.

35Milliarden Euroist der Buchwert des Immobilienportfolios von Volkswagen.

Die Dimension eines Gesamtverkaufs lässt sich trotzdem verdeutlichen: Selbst wenn die Gebäude zu 60 Prozent mit Krediten belastet wären, was in der Branche die Obergrenze des Üblichen darstellt, kämen bei einem Verkauf zu 35 Milliarden Euro netto immer noch 14 Milliarden Euro Cash in die Kasse.

Die Frage ist nur: Wer soll die Gebäude kaufen?

Warum ein Gesamtverkauf unwahrscheinlich ist

Eine einzelne Immobiliengesellschaft kommt als Käufer nicht infrage. Selbst Branchengrößen verfügen nicht über so viel Geld und könnten es sich auch nicht mal eben so leihen. Seit die Europäische Zentralbank im Jahr 2022 angefangen hat, die Zinsen sukzessive zu erhöhen, sind die Immobilienpreise vielerorts in Europa gesunken. Das hat sich auch auf die Finanzierungsbereitschaft ausgewirkt. Banken fordern nun häufig mehr Eigenkapital als noch vor ein paar Jahren. In diesem Fall käme noch erschwerend hinzu, dass der Käufer sich ein ziemlich großes Klumpenrisiko aufhalsen würde, da die meisten Gebäude vom kriselnden VW-Konzern gemietet werden.

Und selbst wenn es einen Immobilieninvestor geben würde, der all diese Hürden nehmen könnte: Er müsste zusätzlich weltweit tätig sein – so wie VW eben auch. Sonst müsste er an den einzelnen VW-Standorten eine Infrastruktur aufbauen. Das wäre wohl kaum effizient. Viel realistischer als ein Gesamtverkauf wäre es also, einzelne Objekte oder kleine Portfolios zu verkaufen.

Folgekosten durch künftige Mietzahlungen für VW

Der Vorstand dürfte jedoch genau abwägen, ob das viele Geld, das er bei einem Verkauf einnehmen kann, die künftigen Nachteile aufwiegt: Da wären zum Beispiel die Mieten, die Audi, Porsche, VW und Co. künftig an Dritte statt an eigene Konzerngesellschaften zahlen müssten.

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Welche Dimension das erreichen könnte, zeigt eine Musterrechnung: Weil Fabriken und ähnlich genutzte Gebäude an einem einzelnen Mieter hängen und schwer anderweitig vermietet werden können, wird dafür nicht so viel gezahlt wie für Wohnimmobilien. Vielleicht liegt der Portfoliowert beim 13-fachen der Jahresnettokaltmiete. Dividiert man nun den Buchwert des Gesamtportfolios durch 13 Jahre, kommt man auf eine Jahresmiete von rund 2,7 Milliarden Euro. Ein Verkauf würde die Bilanz also heute stärken, die Gewinn- und Verlustrechnung morgen aber deutlich belasten.

Und wahrscheinlich würde auch das Handling viel komplexer, weil der Konzern es dann künftig mit vielen einzelnen Vermietern zu tun hätte und nicht mehr nur mit den eigenen Kollegen.

Von einem großen zu vielen kleinen Vermietern? Was kommt auf Volkswagen Immobilien zu? Foto: WirtschaftsWoche, IMAGO/Depositphotos

Kaum einer will kaufen

Verglichen damit scheint es geradezu einfach, die 9500 Konzernwohnungen in Wolfsburg zu verkaufen. Das stört wenigstens nicht den laufenden Betrieb. Kurzfristig seien aber auch hier keine großen Transaktionen zu erwarten, heißt es hinter den Kulissen. Es werde geprüft und sondiert, für die Mieter ändere sich nichts.

Im Verkaufsfall dürften die Bieter nicht unbedingt Schlange stehen. Deutschlands größter Vermieter Vonovia kommt als Käufer jedenfalls eher nicht infrage. Dessen Vorstand will aktuell vor allem eines: Schulden abbauen. So wie viele andere Immobilienkonzerne auch.

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Als der Immobilienmarkt noch boomte, haben die großen deutschen Vermieter allesamt jede Menge Häuser gekauft und so die Preise ordentlich hochgetrieben. So manche Transaktion hat sich nur noch gerechnet, weil die Kredite, die hierfür genutzt wurden, fast nichts kosteten. Die vor 2022 aufgenommenen, niedrig verzinsten Anleihen und Kredite laufen aber nun nach und nach aus und müssen teurer refinanziert werden. So manches Gebäude ist jetzt nicht mehr attraktiv. Weil die Zinslast drückt, wollen die Vorstände vieler Immobilienfirmen Portfolios losschlagen – und nicht unbedingt welche hinzukaufen.

Zu verkaufen: Ein Haus der VW-Werkssiedlung an der Heinrich-Heine-Strasse in Wolfsburg. Foto: WirtschaftsWoche, IMAGO/Berlinfoto

Am ehesten käme von den deutschen Branchengrößen noch die TAG Immobilien AG als Käufer für das VW-Portfolio infrage. Der Konzern besitzt insgesamt rund 93.000 Wohnungen in Deutschland und Polen. Davon befinden sich knapp zehn Prozent in der Region Salzgitter, wozu auch Wolfsburg zählt. Standorte auszubauen macht oft mehr Sinn, als neue aufzubauen, weil Hausmeister, Verwalter und andere Dienstleister effizienter eingesetzt werden können. Deshalb könnte sich die TAG für die Wolfsburger Wohnungen interessieren.

Die TAG verfügte Ende Juni über 600 Millionen an liquiden Mitteln. Weitere 280 Millionen Euro kamen später über einen Anteilsverkauf hinzu. Die TAG hat davon aber auch eine Wandelanleihe in Höhe von 470 Millionen Euro getilgt. Die Wolfsburger Objekte könnten also für die TAG interessant sein, aber das gesamte Portfolio dürfte dann vielleicht doch ein zu großer Brocken sein. Eine TAG-Sprecherin wollte sich hierzu nicht äußern.

Stark vertreten ist in Wolfsburg noch die städtische Wohnungsbaugesellschaft Neuland, die rund 11.300 Wohnungen in Wolfsburg besitzt. Finanziell könnte sie eine solche Transaktion sicher stemmen. Mit der Stadt als Gesellschafter dürfte sie wohl einigermaßen günstig an Kredite kommen. Mit dem Ankauf der VW-Wohnungen würde sie ihr Portfolio aber auf einen Schlag fast verdoppeln.

Eine Expansion von heute auf morgen in dieser Dimension wäre für die Organisation wahrscheinlich eine zu große Herausforderung. Das sehen auch die Neuland-Geschäftsführer Hans-Dieter Brandt und Irina Franz so. Sie erklärten, Neuland sei schon „der größte Anbieter von Mietwohnungen in der Stadt. Eine Ausweitung unseres Bestandes um die Wohnungen der VW Immobilien – die grundsätzlich natürlich interessant sind – ist wegen des Umfangs nicht realistisch.“

Gut möglich, dass auch dieser Teil des Immobilienportfolios zerschlagen werden muss, um auf eine Größenordnung zu kommen, die für potenzielle Käufer besser verdaubar ist.

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