Warum selbst Gutverdiener den Immobilienkauf aufgeben

Startseite Wirtschaft Gutes Einkommen, 200.000 Euro Eigenkapital – warum der Immobilienkauf trotzdem nicht mehr aufgeht Von: Marcel Reich Uns auf Google folgen Gutes Einkommen reicht beim Immobilienkauf oft nicht mehr. Hohe Nebenkosten, Zinsen und Eigenkapitalhürden schrecken selbst finanzierungsfähige Familien ab. Düsseldorf – Der Traum vom Eigenheim platzt nicht immer daran, dass das Geld fehlt. Manchmal fällt die Entscheidung erst nach der Rechnung: Der Kauf wäre möglich – aber nicht mehr vernünftig. Einer von ihnen ist Michael A., dessen vollständiger Name der Redaktion bekannt ist. Er lebt in Berlin, verdient gut und hätte rund 200.000 Euro Eigenkapital in eine Wohnung einbringen können. Trotzdem hat er den Plan aufgegeben. Trotz 200.000 Euro Eigenkapital platzt der Immobilienkauf Michael lebt mit seiner Partnerin und seinem fünfjährigen Sohn in Berlin. Seit 2017 beschäftigte er sich mit dem Immobilienmarkt, vor allem in der Hauptstadt. Damals fehlte ihm noch das nötige Eigenkapital. Später wurde die Suche konkreter. Gesucht hat er eine Wohnung zur Selbstnutzung: Bestand, drei Zimmer, 80 bis 100 Quadratmeter. Infrage kamen Prenzlauer Berg, Pankow, Wannsee, Schlachtensee, Nikolassee, aber auch Orte im Umland wie Bad Saarow, Königs Wusterhausen oder Kleinmachnow. Sein monatliches Nettoeinkommen ordnet er grob bei 4000 bis 5000 Euro ein. Er ist selbstständig, seine Partnerin ebenfalls. Eine passende Wohnung hätte aus seiner Sicht maximal rund 450.000 Euro kosten dürfen, für etwa 75 bis 85 Quadratmeter. Mit Banken und Vermittlern sprach er mehrfach. Nach mehr als zehn Jahren Selbstständigkeit und ausreichend Vermögen sei ihm gespiegelt worden: Eine Finanzierung wäre grundsätzlich möglich. Finanzierung möglich – doch Kaufen rechnet sich nicht Und doch entschied er sich dagegen. Die monatliche Rate hätte nach seiner Rechnung im Schnitt etwa 800 bis 1200 Euro mehr betragen als seine aktuelle Miete. Derzeit lebt die Familie in einer 105-Quadratmeter-Wohnung in Berlin-Pankow. Drei Zimmer, Mietvertrag aus dem Jahr 2018, 1500 Euro warm. Dazu kam: Seine Partnerin sei ohnehin gegen einen Kauf gewesen, er habe sie dazu keinesfalls drängen wollen. Am Ende erschien ihm eine andere Entscheidung sinnvoller: zur Miete wohnen, liquide bleiben, Geld am Aktienmarkt investieren. „Anfangs frustrierend und enttäuschend“, beschreibt er die Entscheidung. Mittlerweile fühle sie sich „völlig richtig und entlastend“ an. Gutes Einkommen reicht für Eigentum oft nicht mehr Der Fall zeigt, wie sehr sich die Eigentumsfrage verschoben hat. Für viele scheitert der Kauf schon am Eigenkapital. Andere könnten finanzieren, steigen aber aus, weil Preis, Zinsen, Nebenkosten und Risiken nicht mehr zur eigenen Lebensplanung passen. Die Eigentumsfrage in Deutschland wird immer stärker zur Vermögensfrage. Ein gutes Einkommen hilft bei der monatlichen Rate. Aber es löst nicht automatisch das Problem der Einstiegshürde. Nebenkosten machen den Kauf noch teurer Ein Haus oder eine Wohnung für 600.000 Euro ist in vielen Regionen längst kein Luxusobjekt mehr. Wer dafür 20 Prozent Eigenkapital einbringen soll, braucht 120.000 Euro. Dazu kommen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. In Nordrhein-Westfalen etwa beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bei 600.000 Euro Kaufpreis sind das allein 39.000 Euro. Damit wird aus dem eigentlichen Kaufpreis eine viel größere Hürde. Wer kaufen will, braucht nicht nur die Fähigkeit, eine Monatsrate zu zahlen, sondern auch liquide Mittel, bevor die Finanzierung überhaupt tragfähig wird. Eigenkapital wird zur Eintrittskarte für Wohneigentum Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft, sieht darin eines der zentralen Probleme. Zwar sei auch die monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung ein Thema. Doch selbst in Zeiten sehr niedriger Zinsen hätten nur wenige Haushalte gekauft, „gerade weil die Anforderungen an das Eigenkapital so hoch sind“. Voigtländer verweist auf Daten der Europäischen Zentralbank. Danach verfügen Haushalte im Alter zwischen 35 und 44 Jahren im Median gerade einmal über rund 22.000 Euro Finanzvermögen. Für viele sei es deshalb „utopisch“, die nötigen Eigenmittel für den Kauf aufzubauen. Hinzu kommt: „Je länger Haushalte für Eigenkapital sparen müssen, desto weniger Zeit bleibt ihnen später für die Tilgung.“ Dadurch steige wiederum die monatliche Belastung. Familienhilfe entscheidet immer häufiger über den Kauf Auch Finanzierungsvermittler beobachten, dass Käufer heute deutlich mehr Eigenkapital brauchen. Kundinnen und Kunden von Interhyp bringen 2026 im Schnitt rund 147.000 Euro Eigenkapital in ihre Finanzierung ein. 2025 waren es 142.000 Euro. Diese Zahl bezieht sich nicht auf alle Haushalte, sondern auf Menschen, die bereits konkret finanzierungsnah sind. Gerade deshalb zeigt sie, wie hoch die Hürde für tatsächliche Käufer geworden ist. Besonders schwer haben es nach Einschätzung von Interhyp junge Ersterwerber und junge Familien. Wer bereits eine Immobilie besitzt und sich verändern will, kann oft Kapital aus dem Verkauf der bisherigen Immobilie einbringen. Wer erstmals kauft, muss das Eigenkapital dagegen erst ansparen. Ohne Elternbank wird Eigentum schwerer erreichbar Das gelingt immer häufiger nur mit Unterstützung aus der Familie. In der aktuellen Interhyp-Leistbarkeitsstudie geben 34 Prozent der Kaufplaner an, dass Erbe, Schenkung oder Unterstützung etwa durch Eltern eine notwendige Voraussetzung sei, damit der Kauf überhaupt klappt. Auch Privatdarlehen aus dem Familienkreis werden wichtiger. Für Michael war familiäre Unterstützung am Ende nicht ausschlaggebend. Selbst mit Erbe oder Schenkung hätte er sich nach eigener Aussage eher für andere Investitionsmöglichkeiten entschieden. Die Rechnung ging einfach nicht auf. In Großstädten wird Mieten zur rationalen Alternative In Berlin zeigt sich das Problem besonders deutlich. Neuvermietungen sind teuer, Kaufpreise ebenfalls. Wer aber einen vergleichsweise günstigen Mietvertrag hat, steht vor einer besonderen Rechnung: Der Kauf einer Wohnung kann die monatliche Belastung deutlich erhöhen, ohne dass die Wohnqualität entsprechend steigt. Michael beschreibt diese Lage. Seine aktuelle Wohnung sei groß, der Vertrag unbefristet, die Miete im Vergleich zu heutigen Neuvermietungen günstig. Trotz möglicher Anpassungen durch den Vermieter sei sein Miet-Setup aus seiner Sicht kaum zu schlagen. Hohe Monatsraten schrecken selbst Finanzierungsfähige ab Gleichzeitig hätte der Kauf einer passenden Wohnung eine deutlich höhere monatliche Belastung bedeutet. 800 bis 1200 Euro zusätzlich im Monat sind auch bei gutem Einkommen kein kleiner Unterschied. Für Michael André war das Geld an anderer Stelle besser aufgehoben: in Rücklagen, Vorsorge, beruflicher Flexibilität oder am Kapitalmarkt. Aus Sicht der Verbraucherzentrale NRW sollte an dieser Stelle die Finanzierungsplanung beginnen. Entscheidend sei, welcher Betrag für Zins und Tilgung sowie laufende Kosten dauerhaft zur Verfügung stehe. Für Zins und Tilgung sollten Verbraucher nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des nachhaltig verfügbaren Nettoeinkommens einplanen. Hinzu kommen Unterhaltungskosten wie Strom, Heizung, Wasser, Steuern, Versicherungen und Gebühren. Insgesamt sollte die Wohnbelastung 40 bis 45 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Wenig Eigenkapital verteuert den Kredit zusätzlich Eigenkapital ist nicht nur die Eintrittskarte zum Kauf, es beeinflusst auch die Konditionen. Je weniger Eigenkapital Käufer einbringen, desto höher ist für die Bank das Risiko. Das kann den Zinssatz erhöhen und damit die Monatsrate zusätzlich treiben. Die Verbraucherzentrale NRW rechnet das für Ippen.Media an einem Beispiel durch. Bei einem Beleihungswert von 600.000 Euro und 120.000 Euro Eigenkapital ergibt sich ein Darlehen von 480.000 Euro. Bei 15 Jahren Zinsbindung und zwei Prozent anfänglicher Tilgung läge die monatliche Belastung aktuell grob zwischen 2360 und 2560 Euro. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital läge das Darlehen bei 600.000 Euro, der Zinssatz wäre höher und die Monatsrate läge bei rund 3115 bis 3375 Euro. Nicht alle Banken bieten solche 100-Prozent-Finanzierungen überhaupt an. Grunderwerbsteuer verschärft die Einstiegshürde Auch Interhyp betont, dass weniger Eigenkapital doppelt wirkt: Käufer müssen nicht nur mehr Geld leihen, sondern zahlen häufig auch höhere Zinsen. Über die gesamte Laufzeit entstehen dadurch höhere Zinskosten. Politisch führt die Debatte schnell zur Grunderwerbsteuer. Sie trifft Käufer besonders hart, weil sie in der Regel aus Eigenkapital gezahlt werden muss. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro sind es in Bundesländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer 39.000 Euro. Dieses Geld verbessert nicht die Finanzierung, senkt nicht die Darlehenssumme und schafft keinen Wohnwert. Es ist eine zusätzliche Einstiegshürde. Geldanlage-Ratgeber Erfahren Sie, welche Geldanlage-Strategien es gibt und welche zu Ihnen passt, inklusive nützlicher Tipps für Ihr Privatvermögen. Laden Sie sich hier den Geldanlage-Ratgeber kostenlos herunter! Entlastung bei Kaufnebenkosten bleibt offen Das nordrhein-westfälische Finanzministerium verweist gegenüber Ippen.Media darauf, dass der aktuelle Satz 2014 beschlossen wurde. Derzeit gebe es keine haushalterischen Spielräume für eine Absenkung. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer beliefen sich 2025 in NRW auf rund 3,6 Milliarden Euro. Für Freibeträge oder Sonderregeln braucht es nach Darstellung des Landes zudem Änderungen auf Bundesebene. Auch das Bundesfinanzministerium verweist gegenüber unserer Redaktion auf die komplizierte Lage. Eine Länderöffnungsklausel für einen ermäßigten Grunderwerbsteuersatz beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums sei geprüft worden. Ein entsprechender Antrag habe im Bundesrat im September 2024 jedoch keine Mehrheit gefunden. Förderprogramme lösen das Grundproblem nicht Der Bund verweist stattdessen auf Förderprogramme wie „Wohneigentum für Familien“, „Jung kauft alt“, klimafreundlichen Neubau und auf die Reform des Wohn-Riester ab 2028. Eine schnelle Entlastung bei der Grunderwerbsteuer ist damit nicht absehbar. Hessen versucht mit dem Hessengeld gegenzusteuern: Ersterwerber erhalten 10.000 Euro je Käufer und 5000 Euro pro Kind. Seit Einführung wurden nach Angaben des Finanzministeriums 18.224 Anträge bewilligt. Doch auch solche Hilfen ändern nichts daran, dass die monatliche Belastung dauerhaft tragbar bleiben muss. IW-Experte Voigtländer hält eine Entlastung bei den Erwerbsnebenkosten für sinnvoll. Zusätzlich nennt er Nachrangdarlehen als mögliches Instrument. Solche Darlehen können Eigenkapital teilweise ersetzen, günstigere Kredite ermöglichen und den nötigen Eigenkapitaleinsatz senken. Eigentum entfernt sich von der Mitte Für Michael ist die Konsequenz klar: Er bleibt Mieter, investiert lieber am Kapitalmarkt und bewahrt sich Flexibilität. Für ihn ist das nicht mehr die zweite Wahl, sondern die rational bessere Entscheidung. Michaels Entscheidung zeigt, wie hoch die Hürden geworden sind. Wenn selbst Menschen mit gutem Einkommen und sechsstelligen Eigenmitteln den Kauf verwerfen, ist Wohneigentum für viele andere längst außer Reichweite. (Quellen: eigene Recherche, Institut der deutschen Wirtschaft, Interhyp, Verbraucherzentrale NRW, Verbraucherzentrale Hessen, NRW-Finanzministerium, Bundesfinanzministerium, Hessisches Finanzministerium)