Wie der Handelskrieg die Wohnungskrise verschärft

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Wie der Handelskrieg zwischen den USA und Kanada Amerikas Wohnungskrise verschärfen könnte

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Neue Zölle dürften die Probleme der Bauträger mit steigenden Materialkosten verschärfen und dazu führen, dass weniger Häuser gebaut werden.

Ottawa/Washington, D.C. – Der sich rasant zuspitzende Handelskrieg zwischen den USA und Kanada wird sich auf Importe von Holz und Weichholz auswirken und könnte am Ende bereits jetzt unter Druck stehende amerikanische Bauträger und Käufer zusätzlich belasten, sagen Experten. Dabei trifft der Konflikt einen Wohnungsmarkt, der schon seit Jahren unter einem eklatanten Angebotsmangel und hohen Preisen leidet.

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Dieser Artikel von Matthew Robinson und Cristina Diciu entstand in Kooperation mit newsweek.com.

Ende vergangener Woche scheiterten Gespräche zwischen den beiden Ländern daran, hohe neue Zölle auf kanadische Exporte in die USA im Wert von 20 Milliarden Dollar zu verhindern, die die Trump-Regierung im vergangenen Monat angeordnet hatte. Daraufhin reagierte Kanada mit Vergeltungszöllen von bis zu 50 Prozent auf eine Reihe von Gütern, die ab dem 8. September gelten sollen. Zu den kanadischen Waren, die von der neuen Tarifrunde betroffen sind, gehören Eishockeyschläger, bestimmte Kleidungsstücke, Weine, einige Milchprodukte sowie Baustoffe wie Zement und Sperrholz. Sechsunddreißig verschiedene Arten von Sperrholz unterliegen den Zöllen nach Section 338, die von der Trump-Regierung verhängt wurden.

Kanadisches Bauholz ist von den jüngsten 50-Prozent-Zöllen ausgenommen, unterliegt jedoch bereits Zöllen von rund 35 Prozent aus früheren, weiterhin geltenden Maßnahmen. Diese bestehenden Abgaben haben die Kosten für Holzprodukte in den vergangenen Monaten spürbar nach oben getrieben und belasten die Baubranche erheblich. „Der neue Zoll umfasst Einrichtungsgegenstände wie Schränke und andere Baumaterialien wie Sperrholz und Zement. Deshalb ist die Auswirkung der jüngsten Runde der wechselseitigen Zollerhöhungen etwas geringer“, sagte Joel Berner, Chefökonom bei Realtor.com, gegenüber Newsweek. „Die eigentliche Gefahr ist die Unsicherheit darüber, was als Nächstes in der Zollpolitik kommt“, fügte er hinzu.

Hohe Zölle auf Baustoffe als Preistreiber

Diese Zölle erhöhen den Druck auf den US-Bausektor zusätzlich, der in den vergangenen Jahren mit steigenden Kosten und sinkenden Renditen konfrontiert war, weil die Nachfrage nach Wohnraum angesichts der anhaltenden Erschwinglichkeitskrise im ganzen Land nachlässt. Bauträger stehen vor der Wahl, Projekte zu verschieben, zu verkleinern oder ganz zu streichen. Der Branchenverband National Association of Home Builders (NAHB) warnt, dass die neuen Zölle die Wohnkosten in die Höhe treiben und den Bau verlangsamen werden – mit negativen Folgen sowohl für die Bauträger als auch für die Käufer. Besonders betroffen seien preisgünstigere Segmente, in denen die Margen ohnehin knapp sind und Mehrkosten kaum weitergegeben werden können.

„Zölle fügen den Kosten für den Bau eines Hauses Tausende von Dollar hinzu – genau in dem Moment, in dem viele Menschen ohnehin finanziell stark belastet sind“, sagte Daryl Fairweather, Chefökonomin von Redfin, gegenüber Newsweek und fügte hinzu, dass der Handelskrieg eine bereits schlechte Situation nur noch verschlimmere. „Die Hypothekenzinsen sind für Käufer zwar immer noch wichtiger als die Handelspolitik; wenn die Fed den Käufern bei den Zinsen entgegenkäme, würde das die Auswirkungen der Zölle auf die Holzpreise überlagern“, ergänzte Fairweather. Die Kosten für Baumaterialien sind seit Dezember 2020 um 40 Prozent gestiegen – deutlich schneller als die allgemeine Inflationsrate, so die NAHB. Von der Trump-Regierung im vergangenen Jahr verhängte Zölle haben die Preise bereits nach oben getrieben, und jede weitere Erhöhung würde die Schwierigkeiten der Bauträger verschärfen und die Kalkulation neuer Projekte zusätzlich erschweren.

„Die Preise für Baumaterialien ohne Energie lagen im Juli 5,0 Prozent höher als im Vorjahr. Das war der höchste Anstieg im Jahresvergleich seit Dezember 2022“, sagte ein Sprecher der NAHB in einer schriftlichen Stellungnahme gegenüber Newsweek. Man beobachte insbesondere bei Metallprodukten deutlich stärkere Preissteigerungen als in der Vergangenheit. Weiter hieß es: „Während nicht der gesamte Preisanstieg direkt mit den Handelsbeziehungen zwischen Kanada und den USA zusammenhängt, haben wir stärkere Preissteigerungen bei metallbasierten Produkten wie Verkleidungen und Zierleisten festgestellt. Die USA importieren erhebliche Mengen Aluminium und Stahl aus Kanada, die nicht von dem 50-Prozent-Zoll nach Section 232 ausgenommen waren, der im vergangenen Jahr eingeführt wurde.“

„Diese Zölle wirken sich auf abgeleitete Bauprodukte aus, die auf Importe von Aluminium und Stahl angewiesen waren. Zusätzlich haben der 10-prozentige Zoll auf Bauholz und 25 Prozent auf Küchenmöbel die Kosten für Bauträger erhöht. Kanadisches Weichholz unterliegt seit letztem November einem Zoll von 45 Prozent allein für die Grenzüberquerung.“ Die Holzimporte in die USA steuern gemessen an der eingeführten Menge auf ihren niedrigsten Stand seit 2014 zu, so die NAHB. Auf Basis der jüngsten Section-338-Zölle werden sich die direkten Auswirkungen auf den Wohnungsbau insbesondere bei Sperrholz, Furnier und konstruierten Holzprodukten zeigen, erklärte der Verband. Kanada habe zwar in einigen Segmenten keinen dominierenden, aber dennoch einen wichtigen Anteil an der Versorgung mit diesen Baustoffen.

Rückgang der Importe und Folgen für Neubauten

Kostensteigerungen könnten Bauträger davon abhalten, neue Häuser zu bauen – oder zumindest weniger zu errichten, als sie es bei niedrigeren Materialpreisen getan hätten. Das hätte gravierende Folgen für den ohnehin angespannten US-Wohnungsmarkt, in dem die Nachfrage weit über dem knappen Angebot liegt. „Das führt dazu, dass Bauträger – wie bereits geschehen – bei den Wohnungsbaubeginnen zurückrudern. Neue Häuser werden knapper und ihre Preise bleiben hoch“, sagte Berner. „Wir schätzen den Wohnungsmangel in den USA auf über 4 Millionen Häuser, und die einzige Möglichkeit, dem entgegenzuwirken, besteht darin, mehr zu bauen. Diese Zölle und die Unsicherheit, die sie erzeugen, machen es für Bauträger schwieriger, ihre Projekte entsprechend zu planen“, fügte er hinzu.

„Jahre des Unterbaus kommen zu einem Defizit hinzu, das wir bisher noch nicht aufgeholt haben“, merkte Fairweather an. „Jedes Haus, das in diesem Jahr nicht gebaut wird, bedeutet, dass im nächsten Jahr ein weiterer Haushalt um den bestehenden Bestand konkurriert.“ Damit droht sich die Angebotsknappheit zu verfestigen und die Preisdynamik längerfristig hochzuhalten. Die USA können kanadische Materialien nach Einschätzung von Experten nicht kurzfristig ersetzen. Die inländische Produktion ist bereits stark ausgelastet, und zusätzliche Kapazitäten lassen sich nicht innerhalb weniger Monate aufbauen, zumal Investoren angesichts unsicherer Handelspolitik zögern.

Können US-Anbieter kanadische Materialien ersetzen

„US-Sägewerke haben nicht die Kapazität, über Nacht ein Drittel des Holzbedarfs des Landes zu decken. Kurzfristig werden wir also schlicht mehr bezahlen“, sagte Fairweather. „Solche Kapazitäten aufzubauen, dauert Jahre und erfordert erhebliche Investitionen. Sägewerke werden diese Mittel nicht einsetzen, wenn sie damit rechnen, dass die Zölle womöglich bald wieder wegfallen.“ Fairweather erklärte zudem, es werde realistisch „mehrere Jahre“ dauern, bis das inländische Angebot die durch die neuen Zölle verursachten Störungen spürbar ausgleicht – wenn überhaupt. „Märkte passen sich an und Käufer finden Ausweichmöglichkeiten, aber das ist ein langsamer Prozess und bedeutet, dass höhere Kosten auf absehbare Zeit das Basisszenario bleiben.“

Erstkäufer, die seit der Pandemie mit sinkender Erschwinglichkeit in den USA kämpfen, „werden wahrscheinlich den größten Schlag“ durch die neuen Zölle auf kanadische Importe abbekommen, so Fairweather. Diese Gruppe sei besonders auf neu gebaute, vergleichsweise erschwingliche Häuser angewiesen, um überhaupt in den Markt einzusteigen. Das liege daran, „dass sie diejenigen sind, die auf Neubauobjekte zählen, um überhaupt einen Fuß in die Tür zu bekommen“, erklärte sie. Wenn weniger gebaut wird oder Neubauten deutlich teurer werden, verschieben sich Kaufentscheidungen nach hinten oder fallen ganz aus, was langfristige Vermögensbildung erschwert.

Wer von den neuen Zöllen am stärksten betroffen ist

Bestehende Hausbesitzer, die an eine niedrige Hypothek gebunden sind, sind laut Fairweather „besser gegen neue Zölle abgeschirmt“, während Renovierer „kurzfristig den Großteil der Kostensteigerungen schultern werden“. Wer umbaut oder anbaut, wird die höheren Preise für Holz, Zement und andere Materialien unmittelbar zu spüren bekommen. Die sogenannten „Move-up-Buyer“ – also Hausbesitzer, die ein größeres und teureres Haus kaufen – werden ebenfalls betroffen sein, „denn sie sind diejenigen, die nach größeren, besseren und neueren Häusern suchen. Wenn sie nicht umziehen, bleiben sie in Häusern, die für Erstkäufer attraktiv wären, die ein älteres Einstiegsobjekt suchen“, sagte Fairweather.

Im größeren Kontext betrachtet, werden die Zölle das Land nicht überall gleichermaßen treffen. Schnell wachsende Märkte im Süden und Westen, „wo Neubauten eine größere Rolle spielen“, werden laut Fairweather am stärksten betroffen sein, während „langsamer wachsende Metropolregionen, die stärker auf Wiederverkäufe bestehender Häuser setzen“, weniger unter den Effekten leiden dürften.

„Überall dort, wo Bauträger die Hauptquelle neuer Angebote sind, wird man stärker den steigenden Materialkosten ausgesetzt sein“, fügte Fairweather hinzu. Gleichzeitig sind genau diese Märkte oft jene, in denen die Bevölkerung besonders dynamisch wächst und zusätzlicher Wohnraum am dringendsten benötigt wird. Doch auch der Mittlere Westen und der Nordosten werden betroffen sein, da hier der Bedarf an Neubauten besonders groß ist. „Die Neubautätigkeit ist im Nordosten und Mittleren Westen niedriger, und die Preisaufschläge für Neubauten sind dort höher. Das signalisiert, dass gerade in diesen Regionen neue Bauaktivität am dringendsten benötigt wird“, erklärte Berner.