Wohneigentum: Der große Eigenheim
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Der Wunsch nach Immobilienbesitz ist groß in Deutschland. Doch der Anteil der Eigentümer an der Bevölkerung geht zurück. Sogar in der Niedrigzinsphase gelang immer weniger Haushalten der Sprung ins Eigenheim: Im Jahr 2018 lag der Anteil der Personen, die im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung leben, laut EU-Statistik bei 51,5 Prozent der Bevölkerung. Im vergangenen Jahr waren es 47,2 Prozent.
Der Rückgang vollzieht sich kontinuierlich, lässt sich also nicht allein mit den Zuwanderungswellen von 2015 und 2022 erklären, die strukturell die Mieterschaft vergrößert haben dürften. Noch niedriger als die EU-Zahl fällt die in Deutschland erhobene Eigentumsquote aus, die sich nicht auf Personen, sondern auf Haushalte bezieht: 45,1 Prozent der Haushalte lebten demnach 2011 in den eigenen vier Wänden, 2022 waren es laut Mikrozensus 43,7 Prozent.
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Wunsch trifft auf Wirklichkeit
Es dürfte nicht besser werden. Denn die junge Generation schätzt ihre Chancen auf Wohneigentum angesichts gestiegener Zinsen, Sanierungskosten und Kaufpreise als gering ein. Das zeigt eine aktuelle repräsentative Umfrage im Auftrag des Finanzierungsvermittlers Interhyp.
Befragt wurde gezielt die Generation Z, also die Geburtsjahrgänge 1997 bis 2012. „Ich würde gerne eine Immobilie erwerben, habe aber nicht die finanziellen Mittel dafür“, lautete eine der zentralen Fragen. Und die Antworten sollten jeden nachdenklich stimmen, der für die Immobilien als Altersvorsorge trommelt: 48 Prozent der 23- bis 30-Jährigen stimmten dieser Aussage zu. Elf Prozent sagten außerdem, sie hätten schon einmal nach einem Kaufobjekt gesucht, aber „nichts Passendes gefunden“.
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Und 19 Prozent kreuzten an: „Ich bin bislang nicht auf die Idee gekommen, Eigentum zu erwerben.“ 13 Prozent „leben lieber zur Miete“ und möchten grundsätzlich nicht kaufen. Mehrfachnennungen waren hier möglich, aber auch so zeigen die Antworten: Ein großer Teil der Mieter der Generation Z, die inzwischen im erwerbsfähigen Alter angekommen sind, hält Wohneigentum für eher unrealistisch.
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Der Eigentums-Pessimismus hat sogar zugenommen. Im Auftrag von Interhyp hatte das Rheingold Institut schon vor fünf Jahren die gleiche Alterskohorte befragt. Die damals 18- bis 25-Jährigen hatten mit einem Anteil von 41 Prozent der Aussage zugestimmt, gerne eine eigene Immobilie besitzen zu wollen, aber nicht das nötige Geld dafür zu haben – sieben Prozentpunkte weniger als heute.
Auf den ersten Blick könnte das schlicht mit dem jüngeren Alter zu tun haben, in dem man an alles Mögliche, aber nicht ans Wohneigentum denkt. Mitnichten: 29 Prozent der Unter-25-Jährigen hatten damals geäußert, „gern möglichst bald“ eine eigene Immobilie kaufen zu wollen. Heute, fünf Jahre später, sagt die nun 23 bis 30 Jahre alte Gruppe das nur noch zu einem Anteil von 22 Prozent.
Offenbar hat man den Wunsch an die Möglichkeiten angepasst. Und die haben sich verschlechtert, bei einem Bauzins von inzwischen mehr als 4,5 Prozent für Käufer mit mittlerer Bonität. Zudem sind die Kaufpreise – noch – sehr hoch, vor allem in den Ballungszentren, wo es die jungen Menschen wegen des meist attraktiveren Arbeitsmarkts hinzieht.
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Interhyp wertete aber auch die hauseigenen Daten zu abgeschlossenen Finanzierungen aus, um die immer höheren Kauf-Hürden darzustellen. Dabei kam heraus: Käufer im Alter zwischen 18 und 30 Jahren bringen im Durchschnitt 95.000 Euro Eigenkapital mit.
„Das ist keine Summe, die man in wenigen Jahren angespart bekommt“, sagt Thomas Kreil, Leiter des Interhyp-Privatkundengeschäfts. „Das führt zu einem gewissen Realismus“, so Kreil weiter – und zwar bei jenen, die das Geld nicht haben.
Ohne Unterstützung der Familie, wie die Umfrage weiter zeigt, bleiben zwei Drittel der jungen Menschen außen vor. Nur 32 Prozent sagen, dass sie sich eine eigene Immobilie allein und ohne Geldspritze kaufen können. Springt die Familie ein, steigt der Anteil auf 67 Prozent. Der Eigenheimkauf wird somit zu einer Finanzfrage für zwei Generationen.
Der finanzielle Spielraum werde durch nur wenig steigende Einkommen, dafür aber höhere Lebenshaltungskosten weiter eingeengt, sagt Kreil. Zusätzlich seien die Kaufnebenkosten viel zu hoch. Die meisten Bundesländer verlangen sechs Prozent und mehr vom Kaufpreis als Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen bis zu 3,57 Prozent, die Käufer an Makler zahlen müssen, sowie hohe Gebühren vor Notar und Grundbucheintrag.
In einer Hinsicht allerdings ist die Generation Z wenig kompromissbereit. Interhyp ließ auch nach Merkmalen fragen, auf die die jungen Kaufinteressenten verzichten würden, um sich eine Immobilie doch noch leisten zu können. Weniger Wohnfläche würden 41 Prozent akzeptieren, wie sich herausstellte. 65 Prozent würden weiter außerhalb oder sogar „ländlicher“ wohnen. Aber nur 21 Prozent würden eine schlechtere Energieeffizienzklasse wählen, um den Kaufpreis in den erschwinglichen Bereich zu schieben.
Allerdings sagen auch 41 Prozent der kaufinteressierten jungen Mieter, dass sie schlicht länger sparen würden. „Das widerspricht dem verbreiteten Klischee einer Generation, der Disziplin oder Verzicht gerne abgesprochen werden“, sagt Kreil.
Dieser Artikel wurde für WELT und Business Insider erstellt.
Michael Fabricius beschäftigt sich mit Immobilienthemen und schreibt über alles, was Eigentümer, Mieter und Investoren betrifft. Gemeinsam mit Michael Höfling ist er für den Immobilien-Newsletter „Frage der Lage“ verantwortlich, den Sie hier abonnieren können.